Wovon hängt der Erfolg eines Vermietungsunternehmens ab? (Teil 1)

Der Erfolg eines Vermietungsgeschäfts hängt davon ab, wie attraktiv die Räumlichkeiten für Mieter sind und wie effektiv Sie das Potenzial Ihrer Immobilie nutzen.

Die Attraktivität der Räumlichkeiten wird dadurch erreicht, dass man sie von Anfang an mit den Augen des zukünftigen Mieters betrachtet.

Wenn Sie eine Mietimmobilie für ein Geschäft erstellen, müssen Sie für einen offenen Grundriss, Schaufenster und ausreichend Platz sorgen, um ein Schild über dem Eingang anzubringen. Aber das Wichtigste, woran Einzelhändler interessiert sein werden, ist der Standort des Geschäfts.

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Standort.

Besonderes Augenmerk wird auf alle Immobilienbücher gelegtglücklichStandort. UND, Vielleicht, Nicht umsonst, denn Menschen erschaffen ständig neue Objekte in völlig unangemessener WeisedafürOrte. In den Jahren 2008 und 2010 war halb Moskau leer. Und in keiner anderen Stadt des Landes gab es viele Räumlichkeiten ohne Mieter. Es kommt vor, dass der Grund dafür eine ungebildete Immobilienverwaltung ist, aber in den meisten Fällen ist es eine Folge des falschen Standorts.

Ein gut gelegenes Zimmer bringt viele schöne Momente in das Leben des Besitzers.

Erstens wird der Mietpreis der Räumlichkeiten einer der höchsten in der Stadt sein. Je höher die Mieteinnahmen, desto höher die Kapitalrendite und desto höher die Kosten für die Räumlichkeiten.

Zweitens wird eine Warteschlange derjenigen erstellt, die die Räumlichkeiten mieten möchten. Dies bedeutet, dass die Fläche nicht ungenutzt bleibt und Sie die Miete jederzeit erhöhen können, indem Sie die Konkurrenz der Mieter nutzen.

Drittens: Im Falle wirtschaftlicher Schocks sind Standorte in guter Lage die ersten, die aus der Krise herauskommen. Und in wirtschaftlich stabilen Zeiten weisen solche Immobilien einen maximalen Anstieg der Mietpreise auf.

Auch Räumlichkeiten in einem Wohngebiet können gefragt sein.Doch die Mieter solcher Räumlichkeiten sind oft aufstrebende Unternehmer, die sich entschieden haben, ihr erstes Geschäft nicht weit von zu Hause entfernt zu eröffnen. Die Mietkosten werden auf jeden Fall minimal sein. Hinzu kommt, dass solche Mieter oft „untergehen“. Und es ist keine Tatsache, dass man nach dem Tod eines anderen Enthusiasten einen anderen an seiner Stelle findet.

Was ist ein guter Standort? Es weist sowohl qualitative als auch quantitative Merkmale auf.

Zunächst zu quantitativen Merkmalen. Erstens ist es großFußgängerverkehr. Es handelt sich um eine Fußgängerzone, nicht zu verwechseln mit einem Auto!

Denken Sie daran, wie oft Sie während der Fahrt nicht anhalten und ein Geschäft betreten möchten, auch wenn es wirklich nötig ist. Schauen Sie sich versuchshalber ein Einzelhandelsgeschäft an, das an einer stark befahrenen, aber ausschließlich von Fahrzeugen befahrenen Straße liegt. Wenn es sich nicht um ein Einkaufszentrum handelt, wird der Laden fast leer sein. Nur wenige Mieter werden einen solchen Ort mögen.Daher ist der Fußgängerverkehr wichtig!

Idealerweise sollten mindestens 500 Personen pro Stunde die Türen des Ladengeländes passieren. Dies ist definitiv ein guter Ort mit viel Verkehr.

Schlimmere Orte zeichnen sich durch einen moderaten Fußgängerstrom von etwa 200–500 Personen pro Stunde aus. Es ist immer noch möglich, Räumlichkeiten an einem solchen Standort für gutes Geld zu vermieten.

Wenn jedoch weniger als 200 Personen pro Stunde an den Türen des Ladens vorbeikommen, liegt die Lage höchstwahrscheinlich an einer schlechten Lage. Und es ist besser, sich nicht mit solchen Immobilien anzulegen. Die oben dargestellten Fußgängerströme sind typisch für Großstädte. Bei kleineren Städten werden die Zahlen etwas niedriger ausfallen.

Neben dem Verkehr ist es sehr hilfreich, andere Geschäfte in unmittelbarer Nähe zu haben. Mehr desto besser. Es mag den Anschein haben, dass Einzelhandelsflächen miteinander um Mieter konkurrieren und Mietpreise verlieren. Aber das stimmt nicht! Jede neue Filiale erhöht den gesamten Kundenstrom. Es stellt sich heraus, dass es so etwas wie ein Open-Air-Einkaufszentrum ist. Es gibt mehr Käufer, die Mieten sind höher. Nur ein großes Einkaufszentrum kann die Situation verschlechtern. Um Mieter anzulocken, kann er den Mietpreis schmerzlos senken, was kleine Räumlichkeiten dazu zwingt, sich an ihn anzupassen, was zu erheblichen Einkommenseinbußen führt.

Die qualitativen Merkmale eines guten Standortes sind die Meinungen, die Menschen zu einem bestimmten Gebiet haben. Trotz des gleichen Fußgängeraufkommens wird die Anmietung von Räumlichkeiten im „zentralen“ Bereich mehr kosten als im benachbarten. Jede Stadt hat ihre eigene „Haupteinkaufsstraße“. In Moskau ist dies beispielsweise die Twerskaja-Straße. Die Anmietung von Einzelhandelsflächen in einer solchen Straße ist eher eine Frage des Markenimages.

Wenn es Ihnen gelingt, einen hohen Fußgängerstrom und eine „zentrale“ Straße zu kombinieren, erhalten Sie ein sehr gutes Zimmer.

Fußgängerströme haben eine sehr interessante Eigenschaft: Sie sind ungleichmäßig. Es gibt kleine Bereiche, in denen die Bewegung maximal ist. Außerhalb solcher Gebiete wird die Strömung stark „flacher“, oft um das Zwei- bis Dreifache. Einzelhandelsflächen sollten in Bereichen mit maximalem Verkehrsaufkommen oder möglichst nahe daran liegen. Manchmal reichen schon zehn Meter vom Hauptverkehr aus, sodass fast niemand den Laden betritt. Daher bevorzugen Mieter Räumlichkeiten in der ersten Häuserreihe, d.h. in unmittelbarer Nähe zum Gehweg und der Hauptstraße.

Offensichtlich ist der Standort der wichtigste Faktor für den Erfolg eines Vermietungsunternehmens. Doch wie ermitteln Sie einen guten Standort in Ihrer Stadt?

Die Antwort auf diese Frage wird im siebten Kapitel ausführlich gegeben: „So erstellen Sie ein Gewerbeobjekt von Grund auf: 5 Schritte in 180 Tagen.“

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Hallo, ich bin Alexander Harkness, Softwareentwickler, der für das Transportsystem von SimCity verantwortlich ist.

Ich erzähle Ihnen, wie das Verkehrssystem der Stadt funktioniert.

Autoverkehr auf der Straße

Jedes Fahrzeug im Spiel verfügt über grundlegende Eigenschaften wie Geschwindigkeit, Beschleunigung und Verzögerung. Diese Werte hängen von der Art des Fahrzeugs (Motorrad, Pkw oder Lkw), seinem Wert und davon ab, ob das Fahrzeug Fracht befördert oder nicht.

Wiederaufbau

Der Verkehr versucht, bei Annäherung an eine Kreuzung frühzeitig die Spur zu wechseln, um abzubiegen. Wenn Sie also nach rechts abbiegen müssen, wechseln Sie die Spur nach rechts, und wenn Sie nach links abbiegen müssen, wechseln Sie die Spur nach links. Die an der Kreuzung geradeaus fahrenden Autos können sich auf jeder Fahrspur bewegen. Autos können den langsam fließenden Verkehr überholen. Feuerwehr, Polizei und Krankenwagen werden versuchen, jeden zu überholen, der eilig ist, um zu helfen.

Mängel

Leider erlaubten wir den Autos nicht, überall zu wenden, wo sie wollten, und beschränkten die Abbiegestellen auf Kreuzungen, um keine zusätzlichen Verkehrsprobleme zu schaffen. Daher muss man auf langen Straßen ohne Kreuzungen eine beträchtliche Strecke zurücklegen, bevor man umkehrt. Berücksichtigen Sie dies bei der Gestaltung von Straßen, um Staus zu vermeiden.

Einsatzfahrzeuge

Alle Einsatzfahrzeuge haben die Möglichkeit, Ampeln entlang ihrer Route auf Grün umzustellen. Bei Annäherung an eine Kreuzung schaltet sich das grüne Signal ein und die Bewegung beginnt. Wenn der Stau beim Abbiegen auf Grün nicht verschwindet, schaltet die Ampel wieder auf Rot, um ein schwerwiegenderes Problem zu vermeiden. Staus mit starkem Verkehr.

Halten Sie auf der Straße an

Alle Einsatzfahrzeuge halten vor dem Gebäude, wodurch der Verkehr auf dieser Fahrspur für eine bestimmte, situationsabhängige Zeit vorübergehend gesperrt wird. Auf einer zweispurigen Straße ist der Verkehr in eine Richtung komplett gesperrt; bei 4 oder 6 Fahrspuren fahren Autos natürlich um ein stehendes Auto herum, wenn sie nicht in dieses bestimmte Gebäude hineinfahren müssen.

Letzte Änderungen

In einem aktuellen Update haben wir einige neue Funktionen hinzugefügt, wie z. B. die hohe Priorität des Krankenwagens gegenüber anderen Fahrzeugen. Durch diese Änderung konnte die Fahrspur geräumt werden, sobald der Krankenwagen die Garage verlässt. Bisher musste man warten, bis man auf die Hauptstraße gelangte. Die zweite Änderung ermöglichte die Nutzung jeder Fahrspur auf der Straße, unabhängig davon, ob man rechts oder links abbiegen muss.

Kreuzung

An dieser Art von Kreuzung hat das zuerst ankommende Fahrzeug Vorrang. Diese Regel funktioniert in zwei Fällen nicht:

1. Fahrzeugverkehrsströme kreuzen sich nicht
2. Autos können nicht losfahren, weil die Straße durch einen Stau blockiert ist

Ampel

Ampeln dienen der Verbesserung des Verkehrsflusses an Kreuzungen. Bei Tests stellte sich heraus, dass das Verkehrsaufkommen an der Kreuzung um das 4- bis 5-fache zunahm. Ampeln reagieren auf Staus. Wenn auf der einen Seite der Kreuzung kein Auto fährt, bleibt auf der anderen Seite das grüne Licht lange an. Je breiter und höher die Straße, desto länger bleibt die grüne Ampel an.

Wendet sich in Seitenstraßen

Sie können unglaublich nützlich sein, wenn es darum geht, eine Durchgangsstraße durch eine Stadt zu schaffen, auf der der Verkehr fließen kann, ohne an Ampeln und Stoppschildern anhalten zu müssen. Sie dürfen nur anhalten, um Fußgänger passieren zu lassen.

Bau von Kreuzungen

Um die Kapazität zu erhöhen, wird empfohlen, T-Kreuzungen anstelle einer direkten Kreuzung zweier Straßen mit 4 Fahrtrichtungen zu verwenden. In diesem Fall wird es viel weniger Autos geben, die durch den Gegenverkehr abbiegen müssen und den Gegenverkehr nicht passieren lassen müssen.

Transportwege

Um zu verstehen, wie das Routingsystem funktioniert, erzähle ich Ihnen ein wenig über den Straßenbau.

Straßen

Straßen können aus einem oder mehreren Segmenten bestehen. Ein Pfad ist die Entfernung zwischen Punkten; der gesamte Pfad wird durch Straßenkreuzungen in Segmente unterteilt. Die Anzahl der Segmente variiert je nach Krümmung des Weges oder Geländes. Daher enthält ein direkter Pfad normalerweise nur ein Segment.

Kapazität und Durchsatz

Jedes Segment hat seine eigene Kapazität. Nehmen wir an, die gesamte Straße kann in 4 Segmente unterteilt werden. In diesem Fall ist Segment 4 also 10 Meter lang, Segment 2 und 3 sind 50 Meter lang und Segment 1 ist 200 Meter lang. Durch Summieren dieser Längen erhalten wir den Weg, den das Auto zurücklegen muss.

Darüber hinaus wird die Verkehrsüberlastung in diesen Abschnitten berechnet. Diese Werte werden kontinuierlich berechnet und konventionell in Schwellenwerte von 25 %, 50 % und 75 % der Kapazität unterteilt.

Was beeinflusst den Durchsatz?

Schauen wir uns das Video als Beispiel an:

Das Diagramm zeigt die Segmente und Werte, die wir oben besprochen haben. In diesem Fall verlassen die Fahrzeuge aller Bewohner ihre Häuser und nutzen die Segmente 5, 6, 2 und 1, um zu ihren Arbeitsplätzen zu gelangen. Segment 6 wird durch den Verkehr überlastet, und die gesamte Überlastung wirkt sich erheblich auf die Kapazität aus. Daher werden Fahrzeuge die Segmente 4 und 3 nutzen.

Sie können den Stau jedoch beeinflussen, indem Sie den Weg in mehrere Abschnitte unterteilen. Autos wählen alternative Routen, die zwar länger, aber weniger belastet sind.

Dies ist keine perfekte Lösung und wir arbeiten an der Verbesserung der Verkehrswege.

Der Hauptverkehr tritt typischerweise zwischen 6 und 18 Uhr auf. Wenn Sie feststellen, dass sich auf der Straße eine große Ansammlung von Autos befindet, müssen Sie sorgfältiger planen. Benutzen Sie beim Platzieren von Haltestellen die Hinweise – die grünen Bereiche zeigen, wie weit die Sims bis zur Bushaltestelle laufen können. Da Busse keinen bestimmten Routen folgen, ist es besser, Haltestellen auf einer Straßenseite zu platzieren, damit die Busse nicht umkehren müssen, wenn sie zur nächsten Haltestelle fahren.

Das können Sie auch Straßen modernisieren zu den Alleen, damit die Autos nicht im Stau stecken bleiben. Planen Sie Routen, die hohe Bevölkerungsdichten abdecken und Wohnorte mit Arbeitsplätzen verbinden. Errichten Sie Straßenbahnhaltestellen, damit die Bewohner mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit gelangen können.

Ich hoffe, dass diese Tipps Ihnen bei der Planung und dem Bau einer idealen Stadt ohne Staus und Staus helfen werden. Denken Sie daran, dass Bürgersteige allein nicht alle Verkehrsprobleme lösen können.

Der Autoverkehr ist eine der profitabelsten Verkehrsarten. Die Jagd nach dem Autoverkehr kann sowohl über soziale Netzwerke als auch über viele andere Seiten im Internet erfolgen.

Autoverkehr in sozialen Netzwerken. Sie können Gruppen und öffentliche Seiten betreiben und auch analytische Arbeiten im Netzwerk durchführen. Zunächst müssen Sie feststellen, wer Ihr Kunde ist. Autofahrer gehören nicht unbedingt Gruppen an oder abonnieren öffentliche Seiten. Wie kann man sie in diesem Fall verfolgen? Zum Beispiel nach Position. Topmanager, Direktoren, IT-Spezialisten im Alter von etwa 30 Jahren werden wohl kaum auf ein Auto verzichten können. Vergessen Sie dabei nicht, dass die Werbung im Internet viel Zeit in Anspruch nimmt. Deshalb ist es völlig unlogisch, die Fähigkeiten bereits geförderter Öffentlichkeiten zu ignorieren. Um Ihren eigenen Kanal in einem sozialen Netzwerk zu erstellen und zu bewerben, benötigen Sie etwa 3-4 Monate. Während Sie jetzt mit dem Erhalt von Leads beginnen können. Dazu müssen Sie lediglich einer kostenpflichtigen (oder kostenlosen) Platzierung eines Beitrags in einer der von jemandem beworbenen Gruppen oder öffentlichen Seiten zustimmen.

Auch über das soziale Netzwerk Instagram können Sie große Mengen an Autoverkehr empfangen. Darüber hinaus können die Themen der Accounts, die diesen Traffic aktiv vorantreiben, sehr unterschiedlich sein: von Autokredite, Versicherung vor dem Tuning, Probefahrten und so weiter. Erfahrene Webmaster und Vermarkter empfehlen, nicht 1 oder sogar 2-3 Konten zu erstellen, sondern 5-6 Profile zu erstellen und zu bewerben. Was bringt Ihnen das? Sie können noch viel mehr sammeln segmentiert Zielgruppe, die letztlich immer noch über einen Link an einen Punkt weitergeleitet wird.

Foren und Expertengemeinschaften. Häufig wird der Autoverkehr für bestimmte Angebote erfasst: Verkauf gebrauchter Premiumautos, Autoservices usw. Gleichzeitig neigen Autofahrer dazu, Entscheidungen auf der Grundlage der Meinungen, Ratschläge und Bewertungen anderer Menschen und Experten zu treffen. Fachwissen ist das, was Sie zuerst fördern müssen. Selbst damit jemand einfach auf Ihren Link klickt, müssen Sie sein Vertrauen gewinnen.

Es gibt viele Foren und Communities, spezialisiert Websites, auf denen Sie Ihren eigenen Thread pflegen, Artikel schreiben und Fragen von Diskussionsteilnehmern und normalen Website-Besuchern beantworten können. Sie müssen das Thema beherrschen und in der Lage sein, Marktbedürfnisse vorherzusehen. Im Automobilbereich ist es unmöglich, einfach nur mit Emotionen und ohne Logik zu verkaufen. Erstens, weil die Mehrheit der Internetnutzer, die sich für Automobilthemen interessieren, Männer sind. Zweitens, weil Dienstleistungen und Waren in dieser Nische recht teuer sind und viele Menschen danach streben, ihre Wahl bewusst anzugehen. Fachwissen in dieser Nische lässt sich gut verkaufen. Wenn Sie Autoverkehr benötigen, aber selbst kein Experte sind, müssen Sie sich nicht nur an Texter, sondern an echte Profis wenden. Sie können Ihren eigenen Blog mit Experteninterviews starten.

Teaser-Netzwerke. In Teaser-Netzwerken kann man viel Traffic bekommen, aber leider sind solche Besucher in den meisten Fällen für Ihr Thema irrelevant. Warum lohnt es sich also, mit Teasern zu arbeiten? Erstens kann der Verkehr hier ein paar Cent kosten. Zweitens kann es „isoliert“ werden. Dies bedeutet, dass Besucher nicht sofort auf eine Verkaufsseite für ein Produkt oder eine Dienstleistung weitergeleitet werden können, sondern auf eine Abonnementseite für einen interessanten E-Mail-Newsletter.

Vergessen Sie auch nicht, dass Sie Ihr Publikum nach Werbekanälen segmentieren können. Beispielsweise werden denjenigen, die über Teaser-Netzwerke kamen, günstigere Produkte angezeigt als denjenigen, die über die Suche, soziale Netzwerke oder durch Klicken auf eine kontextbezogene Werbeanzeige kamen.

Zum Abschluss des Artikels möchte ich noch etwas Wichtiges sagen. Es liegt darin, dass Sie lernen müssen, so zu denken, wie Vermarkter denken. Das gilt nicht nur für den Autoverkehr. Marketer erstellen zunächst ein Porträt der gewünschten Zielgruppe und fragen sich dann, wo diese in großer Zahl zu finden ist. Überlegen Sie, welche Websites, Anwendungen, sozialen Netzwerke und Blogs Autofahrer aktiv besuchen und lesen. Und beginnen Sie mit der Erstellung einer Liste solcher Ressourcen. Auf Papier aufgeschriebene Informationen können Anlass zu neuen Vorstellungen über den Verkehr geben.

Die Entscheidung, ein Einzelhandelsgeschäft zu eröffnen, wirft viele Fragen auf: „Wo sucht man nach Räumlichkeiten?“, „Wie berechnet man die Attraktivität eines Ortes und den Personenverkehr?“, „Welchen durchschnittlichen Umsatz können Sie anstreben?“ und die Hauptfrage lautet: „Rechnet sich die teure Miete in einer passablen Lage?“ Alle diese Werte sind empirisch und können vorhergesagt und berechnet werden. In diesem Artikel betrachten wir die wichtigsten Maßnahmen, die die Eröffnung eines Ladens oder Lebensmittelbetriebs vorwegnehmen: Geomarketing-Forschung, Analyse von Gelände und Verkehrsströmen, Berechnung des potenziellen Verkehrs und Umsatzes einer zukünftigen Filiale.

Damit ein neuer Laden mit einem fröhlichen Schild „Wir haben geöffnet!“ erstrahlt. Willkommen!“ ist wirklich zu einem Pilgerort für Käufer geworden und nicht für Schaulustige. Man sollte sich nicht beeilen, die bequemsten Räumlichkeiten am am besten zugänglichen Punkt der Stadt zu mieten, sondern eine Reihe von Marketingaktivitäten durchführen, um die Attraktivität dieser Räumlichkeiten zu rechtfertigen diese besonderen Räumlichkeiten.

Unternehmer stehen häufig vor zwei Problemen:

• die neue Filiale amortisiert sich aufgrund geringerer Umsätze (wenige Einnahmen) nicht;
• die neue Filiale ist aufgrund eines reduzierten Schecks (niedriger durchschnittlicher Scheck) unrentabel.

Beides ist eine Folge der falschen Standort- und Marketingpolitik des Unternehmens. Abgesehen davon, dass Beliebtheit und Umsatzniveau durch Service und Werbung beeinflusst werden, betrachten wir den Algorithmus zur Standortfindung und Berechnung der Rentabilität einer Einzelhandelseinrichtung am Beispiel eines Standard-Schreibwarenladens.

Arbeitsplanung

Die Liste der Arbeiten zur Eröffnung eines Einzelhandelsgeschäfts umfasst:

1. Bestimmung der Zielgruppe und Ankerprodukte.
2. Bestimmung der optimalsten Nachbarschaft für eine Einzelhandelseinrichtung.
3. Berechnung der durchschnittlichen Rechnung.
4. Berechnung der Selbstversorgungsschwelle.

1. Geomarketing-Recherche und Analyse eines bestimmten Objekts.
2. Berechnung der Ströme und Umsätze einer Einzelhandelsfiliale.

Für alle diese Arbeiten wird ein erfahrener Fachmann etwa 6 bis 8 Tage benötigen. Die meiste Zeit wird er der Erhebung statistischer Daten über die qualitative und quantitative Zusammensetzung des Personenverkehrs (Strömung in unmittelbarer Nähe einer Einzelhandelseinrichtung) widmen.

Stufe 1: Eingabeanforderungen und Metriken definieren

Die Entwicklung statistischer Einstiegsinformationen ist eine reine Schreibtischarbeit eines Vermarkters.

Definition der Zielgruppe und Ankerprodukte

Betrachten wir zunächst unser potenzielles Schreibwarengeschäft als ein bereits aktives Unternehmen und legen wir fest, welches Produkt und für welche Zielgruppe wir anbieten werden:

Tisch 1. Definition der Zielgruppe und Ankerprodukte

Produktgruppen (ungefähre Liste)	Segment potenzieller Verbraucher
	Studenten und Schüler	Büroangestellte	Junge Mütter		Kleinunternehmen
A4-Papier für Drucker
Selbstklebende Folie Oracal
Notizbücher aller Formate
Whatman-Papier und Papierformate A3-A1
Farben und Gouache
Kugelschreiber und Bleistifte
Pinsel, Kleber,
Büroklammern, Radiergummis, Knöpfe
Organizer und Ordner
Terminkalender, Schreibtischsets, Visitenkartenhalter, Locher
Vorlagen, Rahmen, Preisschilder
Briefmarken, Schere.

Wir sehen also, dass die beiden Kategorien, die für den Laden am interessantesten sind, kleine Unternehmen und Studenten sind (die Schnittmenge dieser Gruppen beträgt 78 %). Der Rest des Publikums ist zweitrangig.

Bestimmung der optimalsten Nachbarschaft für eine Einzelhandelseinrichtung

Basierend auf der potenziellen Zielgruppe beschreiben wir die gewünschte Nachbarschaft für eine Einzelhandelseinrichtung (im Folgenden TO genannt). Unser Schreibwarenladen kann effektiv neben einem großen Einkaufszentrum (oder als Teil davon), in der Nähe von Universitäten und Studentenbibliotheken betrieben werden.

Kleine Unternehmen, die wir als eine von zwei Schlüsselgruppen betrachten, sind private Geschäfte, Cafés und kleine Firmen (bis zu 20 Mitarbeiter), die in der Nähe tätig sind. In solchen Unternehmen gibt es keinen Großhandelseinkauf von Büromaterial, sondern alles wird nach Bedarf eingekauft.

Berechnung der durchschnittlichen Rechnung

Wenn das neue Angebot nicht isoliert ist und bereits mehrere Bürobedarfsgeschäfte in Betrieb sind, kann die Havarie-Durchschnittsprüfung für das Netzwerk zugrunde gelegt werden, bei der Spitzenindikatoren ausgeschlossen sind. Wenn das Geschäft das erste seiner Art ist, dann nehmen wir die Kosten aller Waren, die für Schlüsselgruppen als attraktiv gekennzeichnet sind, summieren sie und erhalten die arithmetischen Durchschnittskosten pro Produktionseinheit. Wir multiplizieren das Ergebnis mit 2,5 – das ist die durchschnittliche Anzahl der Waren in einer Quittung für einen Non-Food-Einzelhandelsladen (kleine Waren in einer Gruppe von bis zu 10 $). Der erhaltene Betrag ist unser erwarteter durchschnittlicher Scheck. Diese Berechnung ist sehr grob, kommt aber einer realistischen Prognose nahe.

Berechnung der Selbstversorgungsschwelle

Wir haben also eine Gruppe potenzieller Verbraucher, Ankerprodukte (allen Gruppen gemeinsam – das sind Verkaufsprioritäten) und eine erwartete Durchschnittsrechnung. Es bleibt nur noch herauszufinden, wie hoch die „schmutzige“ Rentabilität sein sollte, damit das Unternehmen profitabel ist.

Bei einem durchschnittlichen Scheck von 200 Rubel, einem Warenaufschlag von 30 % und Betriebskosten (grob unter Berücksichtigung von Miete, Steuern, Gehältern und Verwaltungskosten) von 70.000 Rubel ist es also notwendig, dass das Geschäft autark ist für 234.000 Rubel einzutauschen, was 1170 Schecks pro Monat (39 Schecks pro Tag) entspricht.

Eine durchaus vernünftige Zahl, wenn der Laden richtig organisiert ist.

Stufe 2: Geomarketing-Forschung und -Analyse

Eine solche Studie wird für eine bestimmte Einrichtung (Räumlichkeit) durchgeführt, die für das Geschäft ausgewählt wurde. Zur Analyse des Fußgängerstroms wird eine ausgewählte Zielgruppe berücksichtigt. Analysen werden nach einer bestimmten Vorlage generiert, die Folgendes berücksichtigt:

1. Allgemeine Merkmale des Standorts
   • Standort
   • Beschreibung des Objekts selbst, Geschichte
   • Merkmale und Beschreibung des Gebiets
   • Bevorzugte Objekte und Bevölkerung
   • Soziale Infrastruktur des Mikrobezirks
2. Analyse von Fußgänger- und Verkehrsströmen
   • Beschreibung der Art des Verkehrs
   • Quantitative Indikatoren des Verkehrsflusses und der Kontaktwahrscheinlichkeit mit dem Untersuchungsobjekt
   • Beschreibung der Fußgängerströme, quantitativen Indikatoren und führenden Zielgruppen während des Untersuchungszeitraums
3. Analyse der kommerziellen Infrastruktur
   • Beschreibung des kommerziellen Umfelds des Mikrobezirks
   • Nächste Nachbarschaft
   • Wettbewerbsumfeld
   • Werbestrukturen und Navigation

Strömungsanalyse

Es wird eine Analyse des Fußgängerverkehrs über mindestens drei Tage zu unterschiedlichen Tageszeiten durchgeführt und die Anzahl der Passanten, deren Alter, Geschlecht und die Übereinstimmung mit dem Zielgruppensegment erfasst:

Tabelle 2. Beispiel einer quantitativen Analyse des Fußgängerstroms

	25. Juni		27. Juni		29. Juni
	Heiraten Menge, Person/Stunde		durchschnittliche Anzahl, Personen/Stunde	Spezifisches Gewicht in Gesamtmenge	durchschnittliche Anzahl, Personen/Stunde	Spezifisches Gewicht in Gesamtmenge
von 9.00 bis 10.00 Uhr
von 13.00 bis 14.00 Uhr
von 18.00 bis 19.00 Uhr

Tabelle 3. Beispiel einer Geschlechteranalyse des Fußgängerstroms

		der Gesamtzahl der Männer für 3 Tage, %		der Gesamtzahl der Frauen für 3 Tage, %	Gesamtzahl der Personen während der Studienzeit	Spezifisches Gewicht in Gesamtmenge

Tabelle 4. Beispiel einer Geschlechteranalyse des Fußgängerstroms mit zeitlicher Abstufung

	25. Juni				Gesamt Mi. Menge, Person/Stunde
	Heiraten Menge, Person/Stunde		Heiraten Menge, Person/Stunde
von 9.00 bis 10.00 Uhr
von 13.00 bis 14.00 Uhr
von 18.00 bis 19.00 Uhr

	27. Juni				Gesamt Mi. Menge, Person/Stunde
	Heiraten Menge, Person/Stunde		Heiraten Menge, Person/Stunde
von 9.00 bis 10.00 Uhr
von 13.00 bis 14.00 Uhr
von 18.00 bis 19.00 Uhr

	29. Juni				Gesamt Mi. Menge, Person/Stunde
	Heiraten Menge, Person/Stunde		Heiraten Menge, Person/Stunde
von 9.00 bis 10.00 Uhr
von 13.00 bis 14.00 Uhr
von 18.00 bis 19.00 Uhr

Tabelle 5. Beispiel einer abschließenden qualitativen Analyse des Fußgängerstroms nach Zeit, Alter und Geschlecht

	von 9.00 bis 10.00 Uhr	von 13.00 bis 14.00 Uhr	von 18.00 bis 19.00 Uhr	durchschnittlicher relativer Wert, %	von 9.00 bis 10.00 Uhr	von 13.00 bis 14.00 Uhr	von 18.00 bis 19.00 Uhr	durchschnittlicher relativer Wert, %

	von 9.00 bis 10.00 Uhr	von 13.00 bis 14.00 Uhr	von 18.00 bis 19.00 Uhr	durchschnittlicher relativer Wert, %	von 9.00 bis 10.00 Uhr	von 13.00 bis 14.00 Uhr	von 18.00 bis 19.00 Uhr	durchschnittlicher relativer Wert, %

	von 9.00 bis 10.00 Uhr	von 13.00 bis 14.00 Uhr	von 18.00 bis 19.00 Uhr	durchschnittlicher relativer Wert, %	von 9.00 bis 10.00 Uhr	von 13.00 bis 14.00 Uhr	von 18.00 bis 19.00 Uhr	durchschnittlicher relativer Wert, %

Wichtig: Bei richtiger Standortwahl liegen die höchsten Indikatoren in den Gruppen, die als Zielverbrauchersegment definiert sind (in den Beispielen werden reale Analysedaten verwendet).

Berechnung des potenziellen Umsatzes einer Einzelhandelsfiliale

Wir haben also eine Momentaufnahme der Fußgängeraktivität in der Gegend und eine qualitative Analyse davon erhalten und sehen, dass die durchschnittliche Anzahl unserer vorrangigen Personenströme etwa 80 Personen pro Stunde beträgt.

Wenn das Geschäft von 9 bis 20 Uhr geöffnet ist (es macht keinen Sinn, in diesem Bereich früher zu schließen, da die Verkehrsflussanalyse auf eine hohe Abendaktivität hinweist), beträgt der potenzielle Gesamtverkehr des Punktes durch das Zielsegment:

21 Stunden * 80 Personen = 1680 Personen pro Tag, und der Gesamtstrom beträgt 12.000 Personen. Diese. Das Zielsegment beträgt 14 % des Gesamtflusses.

Laut durchschnittlicher Marketingstatistik können Sie bei richtiger Platzierung eines attraktiven Ladenschilds mit 2,5 % des Gesamtstroms des Zielsegments als echte Käufer rechnen, also von 42 von 1680 Personen, dies entspricht Berechnungen von Selbst- ausreichende Wartung.

Außerdem kann der durchschnittliche TO aufgrund von Impuls- und Spontanverkäufen mit 0,5–0,7 % zufälliger Verkäufe aus dem Gesamtstrom rechnen: 12.000 – 1680 = 10.320 * 0,5 % = 51 Verkäufe pro Tag. Diese Verteilung lässt übrigens darauf schließen, dass der gewählte Standort nicht ganz der Zielgruppe entspricht, es im Idealfall weniger Zufallsverkäufe geben sollte und der Anteil der Zielgruppe am Gesamtstrom größer sein sollte.

Insgesamt beträgt der durchschnittliche prognostizierte Umsatz des Geschäfts: 42 + 51 = 93 Quittungen * 200 Rubel. = 18.600 Rubel/Tag oder 558.000 Rubel/Monat. Von diesem Betrag können Sie den Risikoprozentsatz abziehen (im Durchschnitt werden 20 % angenommen) und erhalten eine realistische Prognose – 446.000 Rubel. pro Monat bringt ein Einzelhandelsgeschäft mit den in diesem Artikel beispielhaft genannten Indikatoren.