Модернизацию основывают на трех предпосылках:

Приоритетности адресного проектирования состава и структуры квартир в здании.

Всесторонней ориентации на рыночную экономику

Максимального использования особенностей конструктивного и планировочного решения строения.

Под адресным проектированием подразумевают формирование таких концепций модернизации, в результате которых должно быть получено жилье, рассчитанное на удовлетворение комфортных требований конкретных категорий жителей. Предполагается переход от создания квартир для усредненного пользователя к индивидуальному проектированию для конкретных жителей, тем более что перепланировка старого здания всегда несет в себе признаки неповторимости.Ориентируя модернизацию на рыночную экономику, следует стремиться возложить финансирование ремонтов на потребителя, а централизованные ресурсы использовать для удовлетворения насущных потребностей города или территориальных образований. При ограниченности таких ресурсов у муниципальных властей часть оплаты ремонтов переложить на заинтересованных юридических и физических лиц, а не материально необеспеченную часть населения. Необходимо учитывать тенденцию имущественного расслоения горожан и формирования у жителей разного достатка различных комфортных требований к жилью. Исходя из этого, модернизировать квартиры в расчете на определенные категории пользователей. В первую категорию включают малоимущих и наименее обеспеченных горожан, которые живут в квартирах на условиях аренды или приватизации. Для них возможно ограничение комфортных требований минимальными, но достойными условиями. Они должны обеспечивать безопасность и гигиеничность в сочетании с минимумом современных удобств. Ко второй категории можно отнести основную часть среднего класса. Жителей, претендующих на расширенные жилищные услуги, более комфортабельное жилье, собственное или арендуемое за относительно более высокую плату, чем социальное. Эта категория по своему составу не однородна. Включает в себя не только жителей, экономически способных обеспечить себя жилищем, по комфортности близким к европейским стандартам. Существует менее обеспеченная прослойка, которой доступно только некоторое повышение комфортности по сравнению с квартирами горожан первой категории. Третья - самая малочисленная категория населения. Это наиболее обеспеченные, имеющие возможность арендовать или иметь в собственности престижные максимально комфортные квартиры или даже особняки. Сейчас на исходе 20го – начале 21 вв., рынок жилья еще не стабилизировался, поэтому трудно однозначно рекомендовать тот или иной тип квартир для каждой из перечисленных категорий. У российских горожан еще не выработан стереотип комфортных требований. Существует тенденция прямого использования западных аналогов без адаптации к нашим традициям и условиям. Главное из них – это приоритет многоэтажных зданий с общими для нескольких квартир входами на этажной площадке лестничной клетки, но не с отдельными выходами из них на улицу. Построенные 100-50 лет назад в ставших теперь престижными районах города такие здания подлежат первоочередной конструкции. Автономное (в отдельной квартире) устройство в них апартаментов для состоятельных людей вызывает антагонизм среди жителей секции. Как видно, следует переходить к передаче под дорогое жилье зданий целиком, что должно в какой – то мере снять напряжение в отношениях между соседями. Однако нельзя с уверенностью сказать, что в нашем обществе с психологическим стереотипом всеобщего равенства не может возникнуть противостояние жителей соседних домов. С другой стороны, оправданно стремление муниципалитетов переложить бремя реновации ветшающей застройки на нетрадиционных инвесторов. Они же будут заинтересованы инвестировать ремонты, только получая определенную выгоду.Натурой в виде передаваемого им жилья или финансовую, путем продажи полученных в собственность квартир. Престижность района и комфортность подготовленного для продажи жилья могут явиться стимулом для его приобретения средним классом. Однако в стране этот класс еще не сформировался и спрос на престижные квартиры-апартаменты недостаточно велик. Следовательно, при выборе стратегии модернизации нужно опираться на маркетинговые исследования и поиск консенсуса со всеми участниками процесса градостроительного развития и реконструкции застройки.

В дореволюционном жилищном фонде есть малоэтажные дома бывшей индивидуальной постройки и внутриквартальные особнячки 18-20вв. Сейчас они оказались востребованы торгово-финансовыми кругами. Возможно, их следует трансформировать в учреждение различного назначения, в том числе смешанного, когда в первом этаже размещаются магазины или мастерская ремесленника, а выше – жилья. Другой вид – нежилые строения, во время жилищного предела приспособленные под жилье, требуют индивидуального подхода. В каждом отдельном случае нужно рассматривать альтернативу реконструкции – снос в целях разуплотнения жилищного фонда на территории. Только капитальные строения, представляющие определенную архитектурную ценность, необходимо сохранять и, как правило, использовать по аналогии с малоэтажными особняками, рассмотренными выше. Третий вид дореволюционной застройки – дома с меблированными комнатами, общежития и бывшие гостиницы, заселенные покомнатно, по своей структуре разнообразны. Они могут быть реконструированы под гостиницы или разбиты на секции с размещением довольно комфортабельных малокомнатных квартир, трансформированы под административные или другие учреждения.

Здания постройки 1918-1940 годов имеют значительно меньший резерв долговечности, чем предыдущие, примерно 60-80 лет, поэтому при капитальном ремонте нет смысла полностью менять перекрытия на железобетонные, срок службы которых достигает 100-150 лет. Кроме того, перегородки частично восприняли нагрузки от перекрытий и их перестановка может привести к обрушениям. Большинство квартир в домах имеют 2-3 комнаты и площадь, незначительно превышающую нормы для жилищного фонда социального значения. Они не требуют кардинальной перепланировки, разве что введения недостающих элементов инженерного благоустройства: ванных комнат и кухонь площадью более 7 квадратных метров. Представляется, что при формировании замысла модернизации зданий постройки до 1935 г. рационально их оставить как муниципальное жилье, предназначенное для первой категории жителей или наименее обеспеченной прослойки среднего класса. Рассматривать возможность надстройки, что увеличит жилую площадь после реконструкции. Предпочтение отдавать мансардам, которые значительно легче, чем полноценная надстройка со стенами из кирпича. В зданиях, построенных после 1935 г., квартиры отвечают минимуму современных требований комфортности. Они оборудованы полноценными санитарными узлами, что следует учитывать при выборе стратегии модернизации.

В зданиях постройки 1945-1955 годов реконструктивные мероприятия могут быть сведены к минимуму. Стратегию модернизации здании предыдущего типа можно распространить и на эти дома. Здесь полная перепланировка не оправдана. Следует дополнительно учитывать, что застройка возведена в более поздний период и резерв долговечности у нее выше, особенно у зданий, выполненных по индивидуальным проектам.

В зданиях 1956-1965 годов сроки эксплуатации приблизились к предельным межремонтным, когда необходим комплексный капитальный ремонт. Многие проектные организации разработали предложения, направленные на модернизацию застройки первого периода полносборного домостроения. Они достаточно разнообразны. Даются рекомендации к усилению конструкций, повышению теплотехнических и звукоизолирующих свойств, перепланировке квартир и изменению объема путем надстроек. Предусматривается замена бесперспективных строений современными зданиями. Выбор стратегии реконструкции такой застройки определяется идеологией развития данного города. Учитываются и инвестиционные возможности городских властей, муниципалитетов и управ. Рассматриваются условия привлечения нетрадиционных инвесторов. В зависимости от этих условий адресно решают методы перепланировки квартир.

Здания постройки после 1966 г . сейчас не подвергают комплексной реконструкции. В некоторых из них решаются тактические задачи перепланировки отдельных квартир, приобретенных жильцами и приспосабливаемых к их представлениям о комфортности. Такая автономная модернизация не может быть неорганизованна. Правильно было бы все проектные предложения рассматривать в утверждающих инстанциях. При этом следить за сохранением прочности несущих конструкций. Во избежание протечек не допускать переноса и расширения санитарных узлов. Следить за сохранностью вентиляционных стояков.

9. Особенности и виды нормативной документации в градостроительстве. Стадийность градостроительного проектирования и классификация проектной документации основных стадий.

Существует два метода правового градостроительного регулирования:

- правовое нормирование в виде текстов;

- правовое регулирование в виде зональных и иных планов и схем, снабженных системой кол-х показателей.

Существуют основные понятия, касающиеся градостроительства: зонирование - деление территории на зоны с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование; правовое зонирование – как деятельность органов местногосамоуправления а области разработки и реализации правил застройки; правила застройки- нормативный правовой акт органа местного самоуправления. Правила застройки включают: схему зонирования (граич-й материал) и текстовые материалы (регламенты).

Всю совокупность градостроительной документации образуют две крупные разновидности проектов- ресурсные (определяют планировочно-пространственную организацию материальной среды городов и районов как основного городского ресурса; опред-ся правила и регламенты испол-я зон в виде системы обяз-х стандартов и показателей застройки) и правовые (организуют пространство города как правовое поле).

Нормативные документы РФ разделяются на три группы : федеральные, субъектов федерации, производственно-отраслевые.

Федеральные документы включают четыре вида нормативов:

СНиП - строительные нормы и правила Российской Федерации - обязательные

ГОСТ Р - государственные стандарты России в области строительства – обязательные и рекомендуемые к выполнению.

СП - свод правил по проектированию и строительству- рекоменд в развитии и обяз при соблюдении строит-х норм и правил.

РДС - руководящие документы системы - обязательные и рекомендуемые.

Документы субъектов федерации включают один вид документа:

ТСН - территориальные строительные нормы - обязательные и рекомендуемые положения по строительству, проектир-ю или изысканиям.

Производственно-отраслевые документы включают:

СТП - стандарт производства- обязат для конкретного предприятия или объединения.

СТО - стандарт объединения- обязат для конкретного предприятия или объединения.

Также к нормативным и регулирующим документам градостроительства относят технические условия, санитарные правила и нормы (СанПиН), Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы.

Градостроительное проектирование отличается многостадийностью и носит вариантный характер, на общем уровне невозможно спроектировать все сразу. Такая структура может успешно функционировать только при условии преемственности стадий проектирования.

Проводят предпроектный анализ, заключающийся в сборе и систематизации необходимой градостроительной и связанной с ней социальной, демографической, экономической, экологической и др ин-фо; визуальный осмотр местности; выполнение необходимых обмеров и тд..

Стадии градостроительного проектирования:

Генеральный план выявляет планировочный каркас территории, как результат совмещения различных по функциональному содержанию (природно-экологический, культурно-историч, композицион. и др).

Проект планировки нужен для отдельных частей территории поселений. Он определяет:

- красные линии и линии регулирования застройки;

- границы земельных участков;

- размещение объектов соц-го и культурно-бытового обслуживания;

- плотность и параметры застройки;

- параметры улиц, проездов, пешеходных зон, инж оборудования, благоустройства территории.

Проект застройки нужен для территорий новых или реконструируемых микрорайонов, кварталов, жилых комплексов, групп жилых домов и общественной застройки на основе утвержденного проекта планировки. В зависимости от условий проектирования проект застройки может включать две стадии:

- проект определяет композиционное решение арх-х комплексов, типы ЗиС, очередность их строительства и реконструкции, функциональное использование, инж-е обеспечение; предусматривает помещения и террит-и организаций соц-бытового обслуживания населения; решает вопросы организации рельефа, использования подземного пространства, благоустройства и озеленения, организации строительства и тд..

- рабочая документация по всем разделам проекта включает в отдельных случаях рабочие проекты стр-ва зданий, обычно при типовых проектах жилых домов, при проектировании небольшой группы коттеджей, выполняется на небольших участках.

В состав проекта застройки территории входят: исходные материалы для проет-я; арх-градостроит решения, решения по благоустройству и тп; охрана окр среды и санитарно-гигиенич требования; решения по инж обеспеч-ю; проект организ-я стр-ва; сметная и рабочая документация.

В состав проектной документации входят:

Пояснительная записка с указанием проводимых стр-х работ и мероприятий по охране среды;

Схема размещения объекта;

Опорный план (в случаях реконструкции);

Ситуационный план;

Генеральный план с благоустройством территории;

Проектные материалы на элементы благоустройства и дизайна;

Справки по экологич-м хар-м террит, санит-защитных зон и др.

Типология градостроит-й документации (по Смолярову И.М.)

10. Основные принципы модернизации квартир. Перепланировка и переустройство жилых помещений.

Перепланировка-изменение внутренней геометрии помещения, не предусматривающее изменения несущих конструкций здания, в т.ч. и самонесущих. (проект)

Реконструкция-изменение размера несущие и самонесущей стены, изменение размера или положения оконных или дверных проемов, возведение элемента. (проект и заключение эксперта)

Переустройство(не требующее разрешения)- размещение встроенной мебели в нишах, замена инженерного оборудования, перестановка электрических или газовых плит, устройство антенн и кондиционеров (если нет культурно-исторической ценности), изменение материалов балконов и лоджий, наружного остекления фасадов, установка раздвижных дверей взамен распашных.

Переустройство уведомительного порядка-перестановка сантехники, закрытие дверного проема в любой из перегородок, остекление балкона или лоджии по типовому проекту.

И перепланировка, и переустройство требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности, внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Переустройство и перепланировку жилых помещений можно производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Для получения данного решения и для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения ряд документов: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке; 2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно дополнительно представлять заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

Перечень требований к мероприятиям по перепланировке: 1.Наличие окна в каждой комнате; 2. соотношение длины и ширины не более 1:2,5; 3. ширина вновь организованного коридора не менее 1,20м; 4.не допускается выход из сан.узла в жилые комнаты; 5. не допускается организация сан.узла над кухнями и жилыми помещениями: -не стоит уменьшать канал естественной вентиляции, -запрещены теплые полы от системы водоснабжения, -перенос радиаторов на веранды и лоджии.

Модернизируя квартиры, оценивают несколько факторов:

Ориентацию здания оценивают прежде всего. Закреплённое на местности, оно часто оказывается неблагоприятно ориентированным относительно стран света, соседней застройки и шумных городских магистралей. Обеспечивая инсоляцию помещений, уменьшая влияние других факторов, планировочное решение варьируют. Квартиры проектируют с окнами не на одну строну горизонта, а на две. При этом в неблагоприятные условия обычно ставят комнаты общего пребывания, а окна спальных ориентируют в тихий двор и на наиболее инсолируемый фасад. Следует отметить и такую закономерность: свобода выбора решения обратно пропорциональна количеству сохраняемых внутренних несущих конструкций. Чем больше колонн, пилон и стен нужно оставить в пределах габарита здания, тем сложнее создать квартиру, соответствующую намеченному замыслу и уровню комфортности.

Планировочные параметры в каждом здании, особенно дореволюционной постройки, настолько индивидуальны, что невозможно рекомендовать стандартные решения, оптимальные для разных периодов постройки (исключения составляют типовые дома второй половины ХХ в.) Однако в приёмах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от таких планировочных особенностей зданий, как ширина корпуса, шаг оконных проёмов, конструктивно-планировочная схема и принимаемая ярусность квартир.

Ширина корпуса существенно влияет на планировку квартир. Так в узких корпусах шириной до 9 м легко разместить квартиры двусторонней ориентации. Для размещения квартир односторонней ориентации нужно прибегать к планировке, отличной от общепринятой. Традиционные решения в узких корпусах не всегда возможны. Как правило, часть светового фронта приходиться занимать подсобными помещениями, а комнаты вытягивать вдоль фасада на два или даже на три окна.

Шаг оконных проёмов, как правило, отличен от принятых в новом строительстве. Для старых зданий характерен довольно частый шаг - от 2,2 до 2,6 м. Хотя в застройке, возведённой до 1917 г, имеется примерно 15 % домов с шагом окон 3,4 – 3,6 м. Как правило, в каждом строении принимался постоянный ритм окон, за исключением тех участков фасадов, на которых архитектор делает акцент, изменяя ритм и размер световых проёмов.

Постоянный небольшой шаг окон исключает возможность дифференциации комнат по ширине, если квартиру решать с однооконными помещениями с окном по оси комнаты. Поэтому перегородки смещают, что невыгодно с точки зрения освещения естественным светом. Здесь прибегают к двум противоположным приёмам, направленным на изменение шага окон и размеров межоконных простенков. В первом случае некоторые окна закладывают. Это позволяет перегородку ставить в любом месте широкого простенка. При закладке обычно оставляют нишу, что не нарушает архитектуру фасада, сохраняет ритм проёмов. Второй приём заключается в пробивке или перебивке оконных проёмов. Поскольку этот приём приводит не только к изменению внешнего вида здания, но и несущей способности стен, к нему прибегают в исключительных случаях. Чаще всего меняют за счёт частичной закладки проёмов.

От конструктивной схемы здания во многом зависит архитектурно-планировочная композиция квартир. В однопролётных корпусах внутренние опоры не сдерживают свободу выбора планировки. В двухпролётные легко можно вписать современные квартиры муниципального жилья, если продольная стена расположена по оси дома или близко к ней. Решение сложнее, когда продольная стена смещена на значительное расстояние. Однако и здесь, в узкой части корпуса, можно добиться удовлетворительного решения.

В трёхпролётных корпусах средний пролёт используют для размещения подсобных помещений квартиры или устраивают альковы. Здесь обыграны средние опоры-столбы, но подобное решение возможно в зданиях, где опорой являются продольные стены, в которых допустима пробивка проёмов. В противном случае средний пролёт приходится использовать для подсобных помещений или внеквартирных коммуникаций.

Не менее сложны решения квартир муниципального жилья в зданиях, стены которых примыкают под углом, отличным от 90º. В этом случае часть помещений не прямоугольны и косые углы приходится маскировать шкафами или другими подсобными помещениями. В таком жилье непрямоугольными делают прихожие, кухни, а если этого недостаточно, то и общую комнату. В большом помещении сложной конфигурации легче расставить мебель, чем в маленьком.

Подобные проблемы практически не возникают при модернизации под престижное жильё. Это является ещё одним аргументом в пользу передачи доходных домов дореволюционной постройки под такое жильё. В этом случае нет таких жёстких ограничений на площадь квартир и состав подсобных помещений.

Двухъярусные квартиры теперь довольно широко представлены в престижном отечественном жилье. Обычно используют опыт коттеджного двухэтажного строительства и располагают в первом ярусе помещения дневного пребывания, а над ними – интимную часть квартиры.

Квартира стремя спальными комнатами: в первом ярусе предусмотрена зона дневного пребывания с гостиной площадью 50 кв.м., оборудованной кухней-нишей и сан. Узлом с унитазом и умывальником. На верхний ярус можно попасть их холла по винтовой лестнице, но оставлен и другой запасный выход – непосредственно на лестничную площадку.

В отечественной практике существуют и другие методы организации пространства. Применяют жилые ячейки с развитым вторым ярусом, занимающим площадь двух квартир внизу. Первый ярус отдан под гостевые помещения: холл, гостиную площадью около 40 кв.м. с кухонной нишей и небольшой сан. узел с унитазом и умывальником.

11. Транспортная инфраструктура-разновидность инфраструктуры, совокупность всех отраслейи предприятий транспорта, как выполняющих на перевозки, так и обеспечивающих их выполнение и обслуживание.

Улично-дорожная сеть города и городской транспорт формируются как единая система. Ее структура определяется размерами города и его планировочной организацией, а задачи формирования исходят из необходимости установления взаимосвязей между различными частями городской территории – функциональными зонами, районами, центрами. Решение этих задач, направленных на обеспечение наименьших затрат времени населением на доступность мест приложения труда, общественных центров, мест отдыха, других основных фокусов тяготений, установление кратчайших связей между ними - главная цель комплексного проектирования планировочной структуры и транспортной сети города.

Оценка решений по степени взаимосогласованности планировочной и транспортной составляющих ведется при этом на основе специальной системы критериев - показателей затрат времени на передвижения, транспортной подвижности населения (число поездок в год на 1 жителя), доступности центра города

во времени, средней длины поездки и др.

Согласно строительным нормам и правилам транспортные магистрали подразделяются на магистральные дороги и магистральные улицы. Магистральные дороги соединяют между собой удаленные промышленные и планировочные районы, обеспечивают выходы на внешние автомобильные дороги, к аэропортам,

крупным зонам массового отдыха, другим поселениям района расселения. Магистральные улицы служат для установления связи между жилыми, промышленными районами, общественными центрами города, обеспечения выхода на другие городские улицы и дороги.

Проектирование системы магистральных улиц и дорог ведется на основе соподчинения их по категориям: внешняя скоростная дорога; городская скоростная дорога; общегородская магистраль с непрерывным движением; общегородская магистраль с регулируемым движением; магистраль районного значения; трасса скоростного рельсового общественного транспорта; местный проезд; транспортный узел высшего класса. К трассам скоростных магистральных дорог присоединяются магистральные улицы общегородского значения, к которым, в свою очередь, присоединяются магистрали районного значения. Низовая сеть, образуемая улицами и дорогами местного значения, подразделяется: на жилые улицы, используемые для связи жилых зданий с магистральными улицами районного значения; дороги промышленных и коммунально-складских районов; пешеходные улицы и дороги для связи с местами приложения труда, учреждениями и предприятиями обслуживания, местами отдыха и остановочными пунктами общественного транспорта.

Существуют след.виды конфигурации улично-дорожной сети:

1)Радиальная схема наиболее часто встречается в планировке старых городов. Достоинство этой схемы – наикратчайшая связь районов с центром города; недостатки – затруднительная связь между периферийными районами города и неизбежная перегрузка центра. Радиальная схема может найти применение только в планировке малых городов.

2)Радиально-кольцевая схема представляет собой радиальную схему с добавлением кольцевых магистралей, число которых зависит от размеров города, а расположение определяется транспортными корреспонденциями и местными условиями. Кольцевые магистрали снимают значительную транспортную нагрузку с центра и создают удобные связи различных районов города между собой. Однако в крупнейших городах движение по кольцевым направлениям, расположенным ближе к центру, приводит к их перегрузке, в то время как периферийные кольцевые направления оказываются недогруженными.

3) Прямоугольная схема представляет собой систему параллельных и перпендикулярных улиц. Эта схема встречается преимущественно в молодых городах. Достоинства ее - простота, возможность рассредоточения транспорта; недостаток - большая протя­женность маршрутов между диагонально противоположными районами. При вытянутой форме города прямоугольная схема превращается в прямоугольно-диагональную.

4) В прямоугольно-диагональной схеме сохраняются достоинства прямоугольной схемы, и, с добавлением диагональных направлений, улучшаются связи между диагонально расположенными периферийными районами. Но появление узлов со многими входящими улицами, в том числе под углом, весьма затрудняет организацию движения транспорта и размещение застройки.

5) и 6)Треугольная и свободная схемы встречаются в отдельных исторически сложившихся районах старых городов. По этой схеме образуются в большом количестве узлы с пересечением многих ма­гистралей под острыми углами, что еще больше, чем при прямо­угольно-диагональной схеме, затрудняет организацию движения транспорта и размещение застройки.

7) Гексагональная – в ее основе лежит комбинация шестиугольников. При такой схеме отсутствуют сложные узлы на пересечениях, и уменьшается протяженность прямолинейных направлений, создающих условия для скоростного движения транспорта.

8) Комбинированная схема улично-дорожной сети представляет собой сочетание различных описанных выше геометризованных схем. Она встречается довольно часто в крупных городах, где исторически сложившиеся районы города имеют радиально-кольцевую схему, о новые - прямоугольную. Комбинированную схему часто используют для повышения пропускной способности улично-дорожной сети и устранения недостатков простейших схем, описанных выше. В этих случаях осуществляется и накладка однойгеометризованной схемы на другую. Так, на прямоугольную схему может быть наложена радиально-кольцевая, ана радиально-кольцевую – прямоугольная.

Такие решения позволяют значительно повысить качество связи отдельных районов города между собой, особенно периферийных, освободить центральные районы города от внутригородских транспортных потоков, пропустив их по новым направлениям.

В рамках международного сотрудничества вопросы развития, транспортных систем городов и их УДС систематически рассматриваются в документах профильных комитетов Мировой дорожной ассоциации (PIARC). Методические документы PIARC и труды специального ХХ Мирового дорожного конгресса (XX WorldRoadCongress Монреаль 1995 г.), посвященного проблемам транспортной планировки городов, выделяют следующие важнейшие направления:

Снижение интенсивности движения автомобилей в центрах городов;

Приоритет общественного транспорта и других видов транспорта большой

вместимости (HOV – high occupancy vehicles);

Политика в области организации паркирования;

Взаимодействие между улично-дорожной сетью и городской средой

Возникли два принципиально разных подхода к оценке УДС. Разнообразие задач, решаемых при проектировании УДС, ОДД приводит идее использования разных частных критериев. Так, Ю.Д. Шелковым предложен набор параметров УДС, рассматриваемых в рамках той или иной задачи ОДД: экономические показатели оценки состояния ОДД; показатели безопасности дорожного движения; показатели экологической безопасности; показатели устойчивости функционирования УДС

Анализ литературы и рынка программного обеспечения позволяет утверждать, что из частных критериев оценки УДС, в настоящее время в нашей стране лучшее методическое и программное обеспечение получила оценка экологической безопасности.

Другой подход к оценке УДС состоит в использовании интегрального критерия. Таким критерием является уровень обслуживания (LevelofService - LOS), получивший широкое распространение, начиная со средины 50-х годов, включенный в руководства по пропускной способности и принятый в нашей стране в проектировании автомобильных дорог. Этому критерию и методикам его применения уделяется большое внимание:

С 1944 г. существует специальный комитет “Пропускная способность и качество обслуживания

Показатель уровня обслуживания был включен в состав рабочих программ двух комитетов С4 и С10 Мировой дорожной ассоциации PIARC.

В большинстве публикаций показатель уровня обслуживания определяется как “качественная характеристика, отражающая такие совокупные факторы как скорость движения, время поездки, свободу маневрирования, безопасность и удобство управления автомобилем. В настоящее время LOS используется для оценки разных видов движения (потоков транспортных средств, потоков пешеходов), разных видов сетей (внегородских дорог общего пользования, городских улиц и дорог), различных элементов сетей (перегонов, пересечений, тротуаров, пешеходных переходов). В качестве примера можно указать работы автора по оценке условий движения на дорогах с низкой интенсивностью движения, принятых в состав публикаций конгрессов PIARC и IRF, оценке качества организации движения на регулируемых пересечениях и условий движения пешеходов. Система показателей LOS непрерывно расширяется и целью новых исследований (NCHRP Project 3-70, 2003) является создание методов оценки движения автомобильного транспорта, маршрутного пассажирского транспорта, велосипедистов, пешеходов в условиях их взаимного влияния – MultimodalLevelofService. По мнению автора развитая система показателей LOS позволяет рассматривать УДС как систему массового обслуживания и свести оценку к следующим критериям:

Уровню обслуживания – показателю качества обслуживания заявок;

Пропускной способности – максимальному количеству заявок, которые

может обслужить сеть.

12. Особые виды реконструкции зданий. Подъем и передвижка зданий.

К особым видам реконструкции относятся надстройка, пристройка, встройка зданий. 1.Надстройка зданий является наиболее эффективным приемом расширенного воспроизводства жилищного фонда, поскольку она не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать все запасы несущей способности конструкции здания. Основные технические решения при надстройке зданий состоят в возведении несущих стен преимущественно из кирпича, устройстве сборных перекрытий из многопустотного настила или монолитных с использованием несъемной опалубки из профнастила по металлическим балкам или железобетонных скорлуп.При общей высоте зданий 6 и более этажей предусматривается устройство лифтов. Как правило, они размещаются в пристроенных объемах, имеющих самостоятельные фундаменты.Надстройка зданий сопровождается перепланировкой помещений, заменой инженерного оборудования, сетей, утеплением стенового ограждения и заменой светопрозрачных заполнений.

2.Снижение морального износа домов первых массовых серий достигается путем пристройки к фасадным и торцевым поверхностям дополнительных объемов, обеспечивающих увеличение кухонь, жилых комнат и вспомогательных площадей. В сочетании с надстройкой мансардных этажей такое решение позволяет решить ряд актуальных задач, а работы выполнить без отселения жильцов.Одним из технических решений, позволяющих восстановить и повысить эксплуатационную надежность зданий, является превращение балконов в лоджии. Пристройка эркеров предусматривает увеличение площади кухонь и жилых помещений. Основными условиями создания эркеров являются обеспечение устойчивости, предотвращение осадок и совместная работа с реконструируемым зданием. Для выполнения этих требований устраиваются свайные фундаменты с ростверком.

3.Технология встроенных строительных систем предусматривает полный демонтаж перекрытий, перегородок, внутренних стен и других конструктивных элементов, оставляя наружные несущие стены, а иногда и стены лестничных клеток. Затем осуществляется встройка внутренних несущих конструкций, которая может выполняться в сборном, сборно-монолитноми монолитном вариантах. Отличительной особенностью ее применения является то обстоятельство, что имея самостоятельные фундаменты, встроенная система воспринимает технологические и эксплуатационные нагрузки, тем самым частично или полностью исключает их передачу на стеновые ограждения.

4!!!Технология перемещения зданий включает их передвижку на новое место в соответствии с градостроительными задачами и вертикальный подъем, который предусматривает увеличение габаритов первого этажа, а также ликвидацию последствий заглубления здания или его деформаций в результате длительной эксплуатации.

Технология передвижкиотрабатывалась сначала на зданиях малоэтажных, затем, с приобретением опыта иразработкой средств механизации, перешли на перемещение многоэтажных зданий.Как показал опыт, в большинстве случаев здание может быть передвинуто безнарушения режима его работы, без выселения жильцов, без остановки работыадминистрации учреждений и даже больниц.

Как правило, перемещаемое зданиеотделяется от его фундаментной части по так называемой линии среза, производятсяцикл работ по усилению надземной части и его передвижка на новый заранеевозведенный фундамент.

До осуществления циклапередвижки зданий производится детальный инструментальный контроль техническогосостояния наружных и внутренних стен, перекрытий, лестничных клеток, лифтовыхшахт и других несменяемых конструктивных элементов. В случае нарушениясостояния узлов, наличия недопустимых прогибов балок, плит перекрытия, снижениянесущей способности стен и т.п. осуществляется их восстановление известнымиметодами и технологиями.

Проектирование процессапередвижки зданий осуществляется путем разработки проектов производства работ итехнологических карт. Для их разработки используются данные об объектепередвижки в виде технологической документации и рабочих чертежей, чтопозволяет учесть их конструктивные особенности.

Проекты производства работразрабатываются на несколько стадий. Подготовительный период: отделение зданияот фундамента и устройство обвязочных балок; устройство путей перемещения всоответствии с принятой трассой; непосредственное перемещение и установказдания на новый фундамент.

Каждый из перечисленных цикловтребует детального расчета несущей способности вспомогательных элементов,осадки основания, подбора средств механизации, режима перемещения, потребностив материалах, рабочей силе, специальных приспособлениях, инвентаре и т.п.

Общие принципы перемещения зданий и сооружений состоят изнескольких технологических циклов. Наиболее важными из них являются: 1 -обеспечение пространственной жесткости и геометрической неизменяемости зданияили сооружения путем усиления отдельных частей; 2 - отделение здания отфундамента; 3 - устройство обвязочного пояса по периметру здания и внутреннимстенам; 4 - возведение основания для перемещения; 5 - устройство путевыхэлементов, по которым осуществляется перемещение объекта; 6 – устройствонакатных путей или опорных рам с катучими опорами; 7 - разработка и расчетсредств механизации в виде лебедок, домкратов, подъемников и другихприспособлений, необходимых для осуществления технологических операций; 8 -перемещение объекта; 9 - геодезический и технологический контроль режимов итраектории движения; 10 - установка объекта на новый фундамент; 11 – выполнениеработ по восстановлению необходимых для нормальной эксплуатации сетей.

Функциональное зонирование городской территории. Схемы использования городских территорий их сходство и различие со схемами функционального зонирования. Принцип градостроительной оценки территорий.

Функциональной зоной называется ареал или совокупность ареалов распространения определенной городской функции. Планом функционального зонирования называется проектный план, на котором для каждого территориального элемента (городского квартала) указана функция, под которую он используется.

На территории города формируются более или менее четко выраженные функциональные зоны: селитебные – места проживания населения; промышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные – места сосредоточения ценных природных объектов (реки, внутригородские естественные водоемы, лесопарки и т.п.). Как правило, в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его особую функциональную зону.

Селитебная зона составляет примерно половину всей территории города. В зависимости от величины поселения и характера застройки может проектироваться из расчета 80-180 м2 на 1 жителя: из них участки городских общественных зданий и сооружений занимают 15-20%, общегородские озелененные территории – 10-15%, улицы и площади – 15-20%. Оставшиеся 50% приходятся на жилую застройку.

Территория пром зоны в зависимости от характера производства и его вредности требует санитарно-защитных разрывов 50-3000 м, озелененных не менее чем на 40%. Технологические площади и цеха промышленной зоны должны составлять не менее 50% территории, озеленение и резервные участки до 35%, дороги и транспортные сооружения – 10%, административно-общественные - центры 5%.

Складская зона проектируется из расчета 3-5 м2 на 1 жителя, причем под склады должно использоваться не менее 60% территории.

Коммунальная зона включает территорию водозаборов, очистные сооружения, канализации, теплоцентрали, другие головные сооружения систем инженерного оборудования и городского хозяйства, кладбища и др. Размещается в соответствии с нормативным разрывом от селитебных зон.

Зона внешнего транспорта может занимать до 10% территории города. ЖД требует разрыва от селитебной территории не менее 100м, порт – 50 м, АД I и II классов – 200м, аэропорт (в зависимости от класса) – 5-30 км.

Лесопарковые зоны отдыха проектируются из расчета на 1 жителя – 50 м2 в малых и средних городах, 100 м2 в больших городах, 200 м2 в крупных городах. Зоны отдыха входят в пригородные зоны

План функционального зонирования (функционального назначения)-это проектный план, в котором для каждого элемента застройки (квартал, район, отдельное здание) указано функция, по которой он используется; зачастую указывается основная функция.

План функционального зонирования предусматривает некоторые проектные работы, если схема зонирования составляется для существования застройки, её уместнее называть планом существующего использования территории.

План существующего использования зачастую предусматривает не только разделение по функциям, но и указание всех предприятий входящих в одну функцию. Так, наличие преимущественных видов жизнидеятельности равнозначно преобладающему использованию того или иного фрагмента городской территории. При этом термин «функция» заменяется термином «вид использования территории». Первый термин имеет операционный, проектный смысл, а второй- описательный.

Основные принципы градостроительной оценки территории:

1. Стоимость земель определяется как совокупность ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.

2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).

3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности.

4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений.

14. Классификация городов. Определение планировочных систем городов и особенности различных планировочных систем.

Наиболее существенными признаками, определяющими градостроительную типологию городов, являются народнохозяйственный профиль города, численность его населения, время возникновения, существование и развитие (старый или новый город).

Города по своему народнохозяйственному профилю делятся на промышленные, портовые, курортные, города - железнодорожные узлы, научные центры и т. д. По административно-политическому и культурному значению среди городов выделяются: столичные города союзных и автономных республик, административные центры краев, областей, округов и районов, а также города республиканского, краевого, областного и окружного подчинения.

Народнохозяйственный профиль города определяет состав его производственной базы, особенности взаимного размещения функциональных частей, в том числе характерные сочетания промышленных и жилых районов, разрывы между ними и характер транспортных связей, а также многие другие особенности планировочной организации. Связь между профилем города и его планировочной организацией определяет особое типологическое направление в градостроительном проектировании. Важно знать, что в нормативно-методической литературе по градостроительству есть ряд специальных требований и рекомендаций по проектированию промышленных городов, городов - научно-исследовательских и научно-производственных центров, городов-курортов и т. д., и использовать их в практической работе (в том числе в учебном проектировании).

Численность населения является основным типологическим признакомклассификации города. Согласно градостроительному кодексу РФ, города страныпо численности жителей подразделяются на сверхкрупные (численность населениясвыше 3 млн. чел.); крупнейшие (от 1 до 3 млн. чел.); крупные(от 250 тыс. до 1 млн. чел); большие (от 100 до 250 тыс. чел); средние (от 50 до100 тыс. чел); малые города и поселки (до 50 тыс. чел.). Сельские поселенияподразделяются на крупные (свыше 5 тыс. чел.); большие (от 1 до 5 тыс. чел);средние (от 200 до 1 тыс. чел.) и малые (до 200 чел).С размерами городов чаще всего связано и их административное значение:столичные города республик; административные центры краев, областей, округови районов; города республиканского, краевого, областного и окружного подчинения.К городам - объектам особого регулирования градостроительной деятельностиотносятся: Москва, Санкт-Петербург; города-центры субъектов РФ;города-курорты; городские и сельские поселения с особым режимом жизнедеятельности(военные городки, поселения в природных заповедниках, национальныхпарках и т.п.); города, расположенные в регионах с экстремальными природно-климатическими условиями, в районах, подверженных воздействиючрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; историческиепоселения и поселения, на территории которых имеются памятники истории икультуры.

Чем крупнее города и больше численность их населения, тем заметнее возрастает занимаемая ими территория, усложняется планировочная структура, меняются характер плана (он становится более расчлененным) и другие существенные градостроительные параметры. Малые города - это в основном города пешеходных сообщений, в средних и больших необходим транспорт для внутригородских сообщений (в основном безрельсовый). В крупнейших городах с населением свыше 1 млн. жителей вводится, как правило, кроме прочего скоростной внеуличный транспорт (метрополитен), оказывающий существенное влияние на формирование структуры города.

Наряду с названными, обобщенно характеризующими город типологиями, вградостроительных исследованиях используются и классификации, характеризующиеразличные аспекты его формирования: по природным условиям, по темпамразвития, по ценности историко-архитектурного и культурного наследия.

Планировочная структура города – пространственный элемент, который образуют территории городской застройки и другие городские территории.

К основным планировочным элементам города относятся территории жилой застройки, промышленные районы и объекты, формирующие системы городского обслуживания (административно-общественные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, спортивные и др.)

Виды структур : компактная (расположение всех функциональных зон города в едином периметре), линейная (несколько городских планировочных образований связаны между собой транспортными линиями), расчлененная (возникает при пересечении территории города реками, оврагами или транзитной железной дорогой).

Виды планировочных систем : радиально-кольцевая, веерная (лучевая), прямоугольная, свободная (живописная).

Система улиц, как и всякие геометрические построения, играет подсобную роль, а решающей является композиция, увязывающая в одно целое ведущие здания и основные магистрали.

Реконструкция и модернизация дома из бруса

Дачи, построенные много лет назад, уже не радуют своих хозяев. И площадь не та, и отделка устарела, и крыша нуждается в капитальном ремонте. Между тем не стоит торопиться со сносом дома и началом нового строительства. Зачастую старые здания таят в себе неожиданные скрытые резервы. Продуманная реконструкция с применением современных технологий и материалов позволит кардинально преобразить дачу и получить взамен симпатичный, уютный и довольно просторный особнячок.

Эта история берёт начало в событиях пятнадцатилетней давности. Тогда наши герои приобрели участок в садовом товариществе и решили вместо унаследованного от прежних владельцев щитового домика построить зимнюю дачу из цельного бруса толщиной 150 мм (на тот момент — самый ходовой материал). Надо сказать, что дерево — прекрасный материал для домов сезонного проживания, в которые зимой хозяева наведываются лишь от случая к случаю (на выходные да ещё, может быть, на новогодние каникулы). Строение из бруса, не отапливаемое длительное время, лучше, чем какое-либо другое, воспринимает резкое изменение теплового режима. Образующийся при включении отопительного котла конденсат частично впитывается деревом. А впоследствии деревянные стены отдают накопленную влагу нагретому воздуху, способствуя тем самым поддержанию в доме более благоприятного микроклимата.

Всем хороша была зимняя дача, вот только с годами всё меньше устраивала своих хозяев. В семье подросли дети, и в доме стало тесно. К тому же стены из бруса толщиной 150 мм оказались недостаточно тёплыми. Расходы на отопление росли, а в помещениях не становилось теплее. Старая конопатка отслужила свой срок. Между венцами образовались щели. Обветшалая обшивка из обрезной доски давно уже перестала защищать стены от ветра. По комнатам гуляли сквозняки.

Хозяева задумались о ремонте и обратились за помощью в строительную компанию, после чего все проблемы решились наилучшим образом. Был разработан проект реконструкции и модернизации дома. 8 соответствии с проектной документацией холодную веранду разобрали, а на её фундаменте возвели каркасную пристройку — вот и комната для старшего сына! Далее демонтировали старую кровлю и подвели пристройку под одну крышу с домом. В результате увеличилась жилая площадь мансарды.

Старую обшивку сняли. И, надо признаться, вовремя. Нижние венцы сруба нуждались в лечении. Дерево местами было поражено плесенью и грибками, а кое-где источено жуками-короедами. Стены тщательно очистили от зловредной флоры, пыли и трухи, обработали сильнодействующим антисептиком на водной основе. Когда дерево просохло, занялись межвенцовым утеплением. Прежнюю конопатку удалили, а стыки туго заполнили новым уплотнителем. Затем приступили к монтажу навесной системы утепления (также известной как вентилируемый фасад). Сначала с помощью специальных дюбелей к стенам прикрепили теплоизоляционные плиты из базальтовой ваты (Rockwool, Россия-Дания). Кстати, этот же материал использовали при устройстве каркасных стен пристройки. Минераловатные плиты уложили враспор между стойками каркаса. Чтобы в утеплитель не проникала атмосферная влага, теплоизоляцию затянули плёнкой «Изоспан А» («Гекса», Россия). Этот материал относится к классу супердиффузионных гидроветрозащитных мембран, которые защищают стены не только от дождя, снега и конденсата, но и от продувания. В то же время мембраны прекрасно пропускают пар, поступающий изнутри дома.

Попутно отметим: недопустимо монтировать пароизоляцию на фасадах сруба, как это нередко делают безграмотные строители. В этом случае на деревянной поверхности образуется конденсат, провоцирующий постепенное разрушение древесины. Что касается пароизоляционной плёнки (усиленный полиэтилен, армированный полимерной сеткой), то её иногда располагают под черновой отделкой влажных помещений — кухонь, санузлов и т. д. Впрочем, польза от пароизоляции будет только при условии правильного монтажа.

Наконец, наступила очередь отделки фасадов. К стенам с определённым шагом прибили направляющие рейки — своего рода обрешётку, но только для крепления отделочного материала. В нашем примере дом решили облицевать виниловым сайдингом, который выполняет в системе утепления функцию декоративно-защитного экрана. Вверху и внизу оставили продухи для обеспечения циркуляции воздуха в вентиляционных каналах, образованных деревянными направляющими рейками. В воздушных потоках влага (от атмосферных осадков или конденсат) полностью выветривается.

Весь цикл строительно-монтажных и отделочных работ занял 2,5 месяца (с марта до середины мая). Принимая работу строителей, хозяева не узнали свой привычный домик. Старая дача превратилась в респектабельный коттедж под престижной металлочерепичной крышей.

Реконструкция загородных домов, как правило, сопряжена с решением серьёзных архитектурно-конструктивных задач, требующих профессионального подхода. Пристройки и связанные с ними новые элементы (например, перестроенные крыши) должны гармонировать с внешним обликом здания и отвечать всем требованиям по прочности, устойчивости, теплосбережению, пожарной безопасности и т. д. Учесть все нюансы способны только квалифицированные проектировщики — архитекторы, конструкторы, специалисты по инженерным системам. Лишь при этом условии хозяева могут рассчитывать на успешную реконструкцию. С другой стороны, проектная документация должна попасть в умелые руки. Ошибки, допущенные при комплектации и монтаже кровельной и фасадной систем, могут иметь плачевные последствия. Вот и получается, что мнимая экономия на профессионалах приводит к серьёзным материальным и моральным потерям.

Каркасная пристройка

Каркасную пристройку возводили параллельно с демонтажом внешней отделки и старого кровельного покрытия. Каркас из высококачественной сосновой древесины обработали эффективным антисептиком на водной основе. Каркасные стены утеплили минеральной ватой. Изнутри смонтировали пароизоляционную плёнку, а снаружи — гидроветрозащитную мембрану.

1. Старую веранду разобрали. По обрезу фундамента настелили рулонную гидроизоляцию. Затем уложили нижнюю обвязку, на которой разместили стойки каркаса.

2. Каркас пристройки собран. Следующий этап — демонтаж кровельной системы.

3. Старую обшивку из обрезной доски полностью сняли. Стены из бруса очистили от плесени, пыли и трухи и обработали антисептиком на водной основе. Конопатку межвенцовых стыков восстановили. Вокруг дома возвели строительные леса.

При реконструкции крыши была перестроена стропильная конструкция. Старую кровлю из профилированного настила заменили металлической черепицей. Кровельный «пирог» также подвергся модернизации. Особое внимание уделили естественной вентиляции крыши мансарды. Вентиляционные зазоры были устроены и при монтаже сайдинга (наружной отделки стен).

1. Старый сруб из бруса и каркасную пристройку подвели под общую стропильную конструкцию мансардной крыши. Кровлю утеплили, смонтировали под- кровельную паро- и гидроизоляцию, к стропилам прибили контробрешётку, а к ней обрешётку. В ендовах уложили сплошной настил.

2. На крыше уложили кровельное покрытие из металлической черепицы. Стены утеплили теплоизоляционными плитами из минеральной ваты. Утеплитель закрыли гидроветрозащитной мембраной.

3. К стенам прибили обрешётку под монтаж винилового сайдинга.

4. Отделка стены виниловым сайдингом.

Не каждый домовладелец с нуля строит дом. Кому-то достается в наследство загородное владение, кто-то покупает участок с готовой постройкой, которая почему-то ему не нравится. К тому же по весне в уже построенном доме зачастую обнаруживаются неудобства и недопустимые недостатки, или же семья разрастается, и дом для неё становится тесен. Тогда необходимо принять непростое решение, связанное с реконструкцией частного дома - пристройкой, надстройкой или ремонтом. И нередко хозяева пытаются все переделать своими руками.

Причины реконструкции

В наше время жилищный фонд страны в себя включает достаточно существенный сектор «ветхих» домов, построенных больше 30 лет назад. В большинстве случаев они находятся теперь в нежилом состоянии. Естественно, владельцы подобной недвижимости стремятся избавиться от таких объектов, продав покупателям за бесценок, ведь их больше интересует участок земли, чем то, что построено на нем.

Можно, конечно, снести старый дом и построить на освободившемся месте новый. Однако и без этого можно обойтись. Правильно организованная и выполненная реконструкция загородного дома позволит его превратить в самый современный коттедж, который отвечает высочайшим требованиям комфорта и уюта. В этом деле большое значение имеет, как узаконить реконструкцию частного дома.

Документация

Иногда случается так, что сделать жилье уютнее и удобнее можно только с помощью серьезных изменений в его конструкции, и вряд ли получится обойтись одной перепланировкой. Возведение веранды, надстройка дополнительных этажей и прочие строительные работы, что связаны с изменением технических и экономических показателей (общей площади и строительного объема) и функционального назначения частных домов, подпадают под понятие «реконструкция».

Правила осуществления реконструкции регулирует положение о порядке реконструкции жилых частных домов и нежилых строений. Согласно данному нормативному акту, перед проведением реконструкции нужно отнести заявление в местный орган власти, который на протяжении месяца должен принять решение о разрешении на реконструкцию частного дома или мотивированном отказе и письменно проинформировать заявителя об этом.

Помимо заявления нужно предоставить такие документы: план застройки на земельном участке, что выполнен индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, что имеет соответствующее разрешение; описание работ по изменению назначения или физических параметров помещений жилого частного дома; письменное согласие всех жителей, включая временно отсутствующих на реконструкцию дома.

Помимо этого, заявитель должен предоставить копии документов, которые удостоверяют право собственности на частный дом и участок земли. Имея разрешение на руках, застройщик осуществляет разработку проекта, вынос осей объектов реконструкционных работ и открытие финансирования.

Переделка чердака

Как же можно добиться вышеописанного результата? Лучше всего начать перестройку частного жилого дома с чердака. Если его высота и площадь слишком малы, то тогда рекомендуется просто подумать об утеплении помещения для избегания утечки теплоты через продуваемый чердак из основного дома. Если же площадь этого помещения достаточно большая, то непозволительная роскошь её терять и в такой ситуации необходимо всерьез подумать о переделке в мансарду старого чердака.

Первоначальная задача состоит в укреплении пола, для чего нужно усилить уголком стропила и поместить новые прочные лаги, лучше из бруса. Также важно позаботиться о теплоизоляции скатов крыши, выполняющих функции стен будущей мансарды. Для этого лучше всего взять панели из минваты, хотя можно использовать и более современные рулонные материалы, если позволяют денежные средства.

Обязательной составляющей такого «пирога» служит слой пароизоляции, который пропускает воздух исключительно в одном направлении. Рекомендуется также заменить кровлю, ведь вы знаете, что металлическая при ветре или дожде сильно шумит. Это несущественно для нежилого чердака, а для жилой мансарды имеет большое значение. Поэтому лучше купить мягкие кровельные материалы, что также отличаются отличными теплоизолирующими свойствами.

Фундамент

Достройка второго этажа и переделка чердака дома в мансарду ведут неизменно к увеличению общей массы жилого дома, и поэтому провоцирует возрастание нагрузок на фундамент и требует подготовки определенных документов для реконструкции частного дома. Поэтому необходимо внимательно изучить его внешнее и внутренне состояние, для чего не стоит ограничиваться исключительно поверхностным осмотром надземной поверхности фундамента. Придется пробить на всю глубину фундамента шурф.

Если вы обнаружили дефекты, нужно постараться принять меры и постараться все сделать для его укрепления. Если у вас бревенчатый дом, что не редкость для старых построек, необходимо также подвергнуть нижние венцы сруба исследованию. Они со временем часто подгнивают, что уменьшает устойчивость конструкции. При наличии подгнивших фрагментов, их немедленно следует заменить.

Основное помещение

При реконструкции частного дома своими руками зачастую встает вопрос перепланировки основной комнаты. При этом возникают некоторые проблемы - для объединения пространства может потребоваться убрать стену, которая является несущей. В такой ситуации не получится снести ее в чистую, придется стену заменить специальной конструкцией, созданную из сочлененных опор со стенами опор и балки, уложенной на них.

Это позволяет сохранить несущие способности жилья и объединить пространство, если возникнет желание балку и опоры можно украсить гипсокартонными панелями. При выборе такого подхода важно соблюдать на каждом этапе работ особую осторожность. Это именно тот случай, когда рекомендуется лишний раз перестраховаться, чем рискнуть и в результате получить обрушение конструкций.

Ремонт кирпичной стены

Кирпичную кладку зачастую делают небрежно, поэтому в старых частных домах стены необходимо отделать таким способом, чтобы они выглядели красивее. Для этого необходимо восстановить отбитые части кирпичей, предварительно приготовив раствор, обработав швы и придав им вогнутую или прямую форму.

На ранних стадиях важно выявить причины формирования деформаций в кладке и проверить ее качество, горизонтальность, толщину перевязки и швов. Кирпичную кладку, что сложена на смешанном или известковом растворе низкой марки, принято разбирать при помощи электромолотков и пневматических отбойных молотков.

Разборку кладки проводят участками длиной близко 1,5 метра. Кладку следует разбирать горизонтальными рядами, начиная сверху стены. Кирпич необходимо очистить острым концом кирки от раствора и вниз спустить по закрытым желобам. Щебень также ссыпают вниз по желобам.

Рекомендуется бутобетонную и бутовую кладку разбивать вручную при помощи пневматического или электрического молотка с ударной частью в форме пики или плоской лопатки. Выветривание швов принято устранять посредством укрепления швов раствором цемента.

Перемычки с некоторыми трещинами нужно восстановить нагнетанием в них специальной жидкости - полимерцементного или цементного раствора. Ремонтируя арочные перемычки, с них нужно снять нагрузки от перекрытий и впоследствии переложить. При ремонте рядовых и клинчатых перемычек их следует усилить подводкой железобетонных или стальных балок.

Наиболее оптимальным методом увеличения несущих способностей кирпичной стены с низкой маркой раствора для кладки посредством проведения периферийной замены в швах кладки раствора, который существует на полимер-цементной основе. Преимуществом такого способа наряду с существенной экономией выступает восстановление без увеличения массы кирпичной стены и снижения внутренних габаритов помещений.

При появлении под опорами прогонов и балок перекрытий трещин нужно заменить участки кладки, подвести железобетонную подкладочную плиту, предварительно сделав временные вертикальные крепления до ее установки.

Ремонт деревянных стен

Ремонтируя деревянные стены старого дома, необходимо восстановить цоколь, заменить участки стен и нижние венцы в простенках и под окнами, произвести выравнивание и вывешивание жилья при просадках, заделать в деревянных стенах проемы. Деревянную забирку при ремонте цоколя заменяют кирпичной. Меняя подгнившие бревна и брусья, нужно вывешивать вышележащие венцы при помощи домкратов, а меняя брусья верхнего венца - чердачное перекрытие и стропила.

Сгнившие бревна необходимо заменить новыми. На фундамент следует уложить трехслойный рубероид, а нижнюю поверхность венца обработать антисептиком и битумом. Проводя замену сгнивших нижних венцов кирпичной кладкой, принято делать гидроизоляцию между новой кладкой и фундаментом, между сохраняемыми венцами и новой кладкой.

Чтобы укрепить деревянные стены, установите через 2 метра вертикальные состоящие из 2 брусьев сжимы, которые имеют сечение 12 на 14 сантиметров для одноэтажных частных домов и 15 на 20 сантиметров для двухэтажных домов. Бруски принято стягивать болтами через метр по высоте сжимов. Установите первые болты на расстоянии 30 сантиметров от торца сжима.

При выполнении проемов косяки с венцами стен соединяют гребнем и пазом. Если прекратилась осадка стен, не оставляют зазор над проемом, а прокладывают утеплитель. Боковые косяки оставляют, а вершинник и нижнюю подушку снимают. Проем нужно заполнить брусьями или бревнами, повторяя конструкцию деревянной стены.

Переделка перекрытий

Ремонт перекрытий проводят, заменяя накат, или путем усиления отдельных деревянных балок и конструкции перекрытий в общем по всей площади. После снятия пола, утеплительного материала, паро- и звукоизоляционных слоев и наката принято обследовать деревянные балки. Для ремонта снимите черепные бруски, очистите балки и усильте боковыми накладками, при этом устанавливая их на гвоздях или на болтах. Под ремонтируемую конструкцию поместите временную опору и удалите негодную часть балки.

Сборные железобетонные перекрытия, которые приходится ремонтировать, разделяются на:

Перекрытия-настилы, что опираются на стены дома и перекрывают целиком пролет между несущими кирпичными стенами;

Перекрытия, что состоят из отдельных железобетонных балок разного профиля и заполнения в виде легкобетонных вкладышей или плит, которые лежат на полках балок;

Сборные монолитные перекрытия, что состоят из балок с обнаженной вверху сечения арматурой, по которым укладывают сводчатые или ребристые железобетонные плиты, а пустоты заполняют бетоном;

Монолитные перекрытия, что состоят из мелких блоков, что укладываются на временный настил с пазами, в которые укладывают монолитный бетон и арматурные каркасы.

Часто реконструкцию старого частного дома проводят без разборки покрытия и перекрытий, тогда элементы перекрытий лучше подавать в оконный проем. Когда в частном доме предусмотрена разборка перекрытий и покрытия полностью, наиболее рационально применять крупноразмерные настилы.

Ремонт перегородок

Ремонт перегородок включает в себя такие работы: полную замену ветхих перегородок или монтаж дополнительных перегородок при выборе перепланировки помещений; перестановку и укрепление перегородок; замену стоек каркаса, обвязок и отдельных элементов из древесины; частичное или общее сплачивание элементов усохших перегородок с добавлением доски; устройство новых или заделывание уже имеющихся проемов в перегородках, а также вывешивание перегородок, которые дали прогиб.

Поинтересуйтесь, какие документы для реконструкции частного дома подготовить. При реконструкции старого дома принято демонтировать существующие перегородки и возводить новые из гипсоволокнистых, гипсолитовых и гипсобетонных плит, а также из легкобетонных и керамических камней и кирпича. Кладку перегородок проводят из разных материалов - кирпича, камней и гипсовых плит. Перегородки из кирпича имеют толщину в четверть кирпича, длину и высоту - 3 метра. Если высота и длина больше, то принято класть вполовину кирпича.

Перегородки можно армировать с помощью тонкой арматурной проволоки, которая имеет диаметр 6 миллиметров, чтобы обеспечить их устойчивость. В местах пересечения конструкции с капитальной стеной необходимо вбить стальные штыри. Чтобы кирпичная перегородка получилась надежной, выполните её строго вертикально, хорошо заполнив каждый шов раствором. Кирпичные перегородки в санузлах должны быть толщиной пол или четверть кирпича, и их принято выкладывать по шаблону из металла с разметками.

Если в перегородке присутствует дверной проем, коробку необходимо установить после второго ряда гипсобетонных плит, крепление осуществляют пробками из древесины, которые принято закладывать в 3 местах между плитами с обеих сторон по высоте и заполнить гипсовым раствором. Укладывают перемычки в гипсовых перегородках симметрично относительно центра имеющегося проема.

После этого оставляется зазор между перегородкой и потолком для осадки конструкций. Позже его следует законопатить паклей с гипсовым раствором. Перевязку швов соблюдают при сопряжении перегородок. Заложите в горизонтальные швы анкеры из арматуры с предварительным покрытием их с помощью битумного лака, используйте ерши при креплении к наружной стене, располагая их по высоте всей стены в трех местах. Там же проложите стальную арматуру в горизонтальных швах на длину стены для обеспечения ее устойчивости.

Завершающийся этап

Самое сложное в проекте реконструкции частного дома и отделке фасада - выбор конкретного варианта из множества предлагаемых решений. Современный рынок отделочных материалов для фасадов предоставляет широчайший ассортимент: от искусственных камней до винилового сайдинга.

Серьезные проблемы могут возникнуть при обновлении коммуникаций. Большинство частных домов старой постройки не оборудованы водопроводом и канализацией. Это неприемлемо для современного человека. Подключение к городским коммуникациям, проложенным неподалеку, с технической позиции зрения не представляет проблем, технология таких подводок отработана давно.

Однако опять же приходится большую часть времени тратить на согласование с коммунальными службами и местными властями, которые и рады, что застройщики выполняют за свой счет и своими руками их работу, но при этом не могут все равно отказаться от бюрократических проволочек. Так что придется в этом случае заручиться терпением.

Таким образом, вы поняли, что оформление реконструкции частного дома - старого деревенского или загородного - не простая задача, но вполне решаемая. Поэтому при желании вы вполне сможете обойтись без больших затрат и свое старое, но не слишком ветхое строение превратить комфортабельное и современное жилище для семьи.

6.1. Модернизация функционального назначения и конструктивных решений квартир и планировочных элементов зданий

Принципы модернизации зданий. Под модернизацией понимают такой капитальный ремонт или реконструкцию, которые сопровождаются превращением здания в отвечающее современным требованиям технической и функциональной эксплуатации сооружение.

Модернизируя здание, планировку максимально приближают к требованиям функциональной комфортности. Инженерное оборудование совершенствуют, оснащают современными системами и установками.

Принципы модернизации зданий зависят от их особенностей, заложенных при возведении, и подчинены выбранной стратегии.

Стратегия модернизации зданий. Модернизацию основывают на трех предпосылках:

- – приоритетности адресного проектирования состава и структуры квартир в здании;

- – всесторонней ориентации на рыночную экономику;

- – максимального использования особенностей конструктивного и планировочного решения строения.

Под адресным проектированием подразумевают формирование таких концепций модернизации, в результате которых должно быть получено жилье, рассчитанное на удовлетворение требований комфорта конкретных категорий жителей. Предполагается переход от создания квартир для усредненного пользователя к индивидуальному проектированию для конкретных жителей, тем более что перепланировка старого здания всегда несет в себе признаки неповторимости.

При ориентации модернизации на рыночную экономику, следует стремиться возложить финансирование ремонтов на потребителя, а централизованные ресурсы использовать для удовлетворения насущных потребностей города или территориальных образований. При ограниченности таких ресурсов у муниципальных властей часть оплаты ремонтов следует переложить на заинтересованных юридических и физических лиц, а не на материально необеспеченную часть населения.

Необходимо учитывать тенденцию имущественного расслоения горожан и формирования у жителей разного достатка различных комфортных требований к жилью. Исходя из этого, модернизировать квартиры в расчете на определенные категории пользователей.

В первую категорию включают малоимущих и наименее обеспеченных горожан, которые живут в квартирах на условиях аренды или приватизации. Для них возможно ограничение комфортных требований минимальными, но достойными условиями. Они должны обеспечивать безопасность и гигиеничность в сочетании с минимумом современных удобств.

Ко второй категории можно отнести основную часть среднего класса. Жителей, претендующих на расширенные жилищные услуги, более комфортабельное жилье, собственное или арендуемое за относительно более высокую плату, чем социальное.

Эта категория по своему составу не однородна. Включает в себя не только жителей, экономически способных обеспечить себя жилищем, по комфортности близким к европейским стандартам. Существует менее обеспеченная прослойка, которой доступно только некоторое повышение комфортности по сравнению с квартирами горожан первой категории.

Существует тенденция прямого использования западных аналогов без адаптации к нашим традициям и условиям. Главное из них – это приоритет многоэтажных зданий с общими для нескольких квартир входами на этажной площадке лестничной клетки, но не с отдельными выходами из них на улицу.

Построенные 100-50 лет назад в ставших теперь престижными районах города такие здания подлежат первоочередной реконструкции. Автономное (в отдельной квартире) устройство в них апартаментов для состоятельных людей вызывает антагонизм среди жителей секции.

Как видно, следует переходить к передаче под дорогое жилье зданий целиком, что должно в какой-то мере снять напряжение в отношениях между соседями. Однако нельзя с уверенностью сказать, что в нашем обществе с психологическим стереотипом всеобщего равенства не может возникнуть противостояние жителей соседних домов.

С другой стороны, оправданно стремление муниципалитетов переложить бремя реновации ветшающей застройки на нетрадиционных инвесторов. Они же будут заинтересованы инвестировать ремонты только получая определенную выгоду натурой в виде передаваемого им жилья или финансовую, путем продажи полученных в собственность квартир.

Престижность района и комфортность подготовленного для продажи жилья могут явиться стимулами для его приобретения средним классом. Однако в стране этот класс еще не сформировался и спрос на престижные квартиры, апартаменты недостаточно велик. Следовательно, при выборе стратегии модернизации нужно опираться на маркетинговые исследования и поиск консенсуса со всеми участниками процесса градостроительного развития и реконструкции застройки.

В число заинтересованных субъектов следует включать не только мэрии, муниципалитеты, префектуры и районные управы, дирекции единого заказчика. Следует дополнительно изучать мнения жителей реконструируемых территорий, их объединений, товариществ и землячеств. Нельзя исключать строителей – исполнителей градостроительных замыслов, претворяющих их в жизнь, а также потенциальных владельцев и арендаторов. Необходимо учитывать и архитектурно-планировочные особенности зданий, их первоначальное назначение и период постройки.

Модернизация планировочных элементов зданий.

К планировочным элементам относят внеквартирные коммуникации зданий, комнаты, кухни, санитарные узлы и другие составляющие квартир. Независимо от особенностей реконструируемого дома их модернизация подчинена общим закономерностям. Рассмотрим особенности наиболее часто встречающихся приемов перепланировки.

Модернизация лестнично-лифтoвых узлов основана на сохранении для последующего использования существующих лестничных клеток, особенно парадных. В старых доходных домах они часто бывают декорированы лепными карнизами, розетками и росписью, иногда высокого качества. Этот декор необходимо сохранить для потомков (Рис. 6.1.).

1 – реконструкция, план первого этажа; 2 – то же, план типового этажа;

3 – существующая планировка

Рис. 6. 1. – Реконструкция лестнично-лифтовых узлов

Черные лестницы либо ликвидируют за ненадобностью, либо переделывают в парадные, когда хотят увеличить количество секций в здании при разукрупнении квартир. Обычно эти лестницы не отвечают противопожарным нормам и современным требованиям эксплуатации. Не соответствуют нормам забежные ступени, ширина и большие уклоны маршей. Но самый крупный недостаток – это отсутствие лифтов, которое в парадных лестничных узлах встречаются часто.

Марши крутых лестниц перекладывают, стараясь разместить в габаритах здания. Однако такой прием не всегда осуществим. Длину лестничной клетки приходится увеличивать за счет устройства остекленных площадок балконного типа. Это не нарушает декор главных фасадов, поскольку черные лестницы расположены со стороны двора

Наиболее серьезные работы возникают при необходимости увеличения ширины маршей, когда нужно перекладывать стены или переносить лестничную клетку в другое место. Часто ее можно перестроить за счет соседних помещений. Одновременно вписать в габарит здания лифт и мусоропровод.

Эти элементы инженерного благоустройства устанавливают, обеспечивая доступ к ним с этажной площадки. Если такое решение не удается, то их монтируют на междуэтажной, что менее удобно и допускается как вынужденное.

Лифтовые шахты стараются заключить в несгораемые конструкции. Логично использовать габариты черных лестниц, если они примыкают к парадным. Тогда существующие капитальные стены изолируют лифт и мусоропровод. Если же в торце нет места для их размещения, то используют смежные объемы. Этот прием допустим только в том случае, когда к этим инженерным элементам примыкают нежилые помещения, например кухни и санузлы.

В практике модернизации часто имеют место случаи, когда лифт нельзя разместить в габаритах здания без большой потери полезной площади. Тогда его делают приставным в виде системы балконов или навешивают на фасад здания. Используют вариант е, каркас навесного лифта крепят к консолям, располагаемым в уровне чердачного перекрытия. Остановки привязывают к междуэтажным площадкам.

Особую сложность представляет размещение лифта и мусоропровода у черной лестницы. Здесь возможны решения двух типов. Во-первых, боковое решение, когда для инженерного оборудования используют габарит старой зауженной лестничной клетки. Во-вторых, выбирают центральное расположение этого оборудования и обходную лестницу.

Лифты устанавливают в зданиях, пол верхнего этажа которых находится над отмосткой выше 13,5 м. Эти инженерные устройства бывают пассажирскими, грузовыми и грузопассажирскими (Рис. 6.2.).

Если применяют лифт иностранного производства, то размеры уточняют по паспортам на изделие. В тех случаях, когда разместить стандартную шахту невозможно, лифт заказывают по индивидуальному проекту. В жилых зданиях очень редко устанавливают грузовые лифты. Обычно пользуются пассажирскими или грузопассажирскими.

Машинное отделение с приводом и управляющим устройствам располагают вверху или внизу шахты. В первом случае упрощается конструкция лифта.

Сокращается число перегибов канатов подвески, что увеличивает надежность и срок службы механизма. При нижнем расположении снижается шум и облегчается обслуживание системы, но повышаются нагрузки на шахту.

Рис. 6. 2. – Лифт с верхним расположением машинного отделения

Мусоропроводы, как правило, устанавливают рядом с лифтами, но бывают и случаи, когда эти элементы инженерного оборудования здания располагают с разных сторон лестничной клетки. Мусоропроводы монтируют и на междуэтажных площадках, удаляя распространителей грязи и запаха от входов в квартиры.

Мусоропровод состоит из ствола с мусороприемными клапанами, над ствольного помещения с системой вентиляции ствола и мусорокамеры. Вертикальный ствол приставной системы укрепляют, зажимая в междуэтажных перекрытиях. Однако в практике встречаются решения со стволом, спрятанным в стене. Их применяли в домах постройки 40-50-х гг. ХХ в.

Мусороприемные клапаны-затворы устанавливают через этаж, если ствол расположен на междуэтажной площадке. Но возможны решения с клапанами на каждом этаже. Как правило, в таких решениях ими оборудуют этажные площадки.

Надствольные помещения мусоропроводов располагают на чердаке. Их оборудуют ершом с механическим приводом для прочистки ствола, поэтому эти помещения делают высотой не менее 2,2 м до блоков подвески ерша. Размер в плане назначают, исходя из возможности свободного доступа к системе прочистки, что необходимо и для дезинфекции мусоропровода. Обеспечивают обход вокруг ствола по ширине равный 0,8 м.

Мусорокамеру на первом этаже отгораживают несгораемыми конструкциями. В пределах габарита модернизируемого здания для нее трудно выделить место с отметкой пола на уровне отмостки, поэтому часто возводят приставной объем, что связано с необходимостью иметь на территории двора место с беспрепятственным подъездом к нему мусоровозов.

Входной узел при модернизации решают, сохраняя существующие парадные входы, но стремятся сделать еще один со стороны двора. В наше время такой вход в большей степени обеспечивает безопасность лестничной клетки, если жильцы пользуются именно им. Если входы ycтpoeны в арке-проезде под зданием, то их полностью реконструируют. Обеспечивают непосредственное сообщение лестничной клетки с дворовым пространством.

На входах устанавливают тамбуры, иногда для этого переделывают первые марши лестницы. Если предусматривают возможность передвижения инвалидов, то используют пандусы или микролифты.

В домах тамбуры оборудуют автоматическими запорными устройствами с кодовыми замками, препятствующими свободному проходу в здание. Иногда их оснащают телевизионными устройствами слежения.

Для размещения консьержа у входа выделяют специальное помещение. Планировочно его решают в виде комнаты, оборудованной санитарным узлом или даже малогабаритной квартиры. В стене, отделяющей помещение консьержа от лестничной клетки, устанавливают дверной и смотровой проем, обеспечивающий обзор тамбура и примыкающих объемов (Рис. 6.3.).

а - комнаты с санузлом; б - малогабаритная квартира консьержа

Рис. 6.3. – Фрагмент планов первого этажа с размещением

помещений для консьержа

Планировочные элементы модернизируемой квартиры назначают исходя из ее заселения одной семьей. В состав квартиры включают жилые комнаты и подсобные помещения. Комнаты делят на общие и спальные или индивидуального пользования.

Подсобные помещения состоят из кухонь, совмещенных санитарных узлов или отдельных уборных, ванных комнат, передних и коридоров, встроенных шкафов, балконов и лоджий.

Общая комната, как правило, является композиционном ядром квартир, поэтому ее наделяют наибольшей площадью. Эта комната предназначена для пребывания всех членов семьи, отдыха и приема гостей. Она может быть использована и как столовая, таким образом, неся в себе многофункциональность. Поэтому по нормам ее площадь не должна быть менее 16 м.

В социальном жилье общую комнату при необходимости используют и для сна. Спальное место отделяют от основного объема нишей или альковом. В двухкомнатных квартирах общую комнату делают изолированной. В многокомнатных она может быть и проходной. Вход в запроходную комнату делают напротив двери в общую. Это обеспечивает кратчайший транзитный путь через помещение. Исходя из удобства расстановки мебели ширину общих комнат назначают не менее 3-3,5 м.

В престижных квартирах общую комнату часто совмещают с помещениями другой функции, например, зимним садом и другими зонами активного и пассивного отдыха. В таких квартирах ее площадь не ограничивают, а наоборот, стремятся как можно больше увеличить.

Спальные и индивидуальные комнаты предназначают для личного пользования, отдыха или работы одного или двух членов семьи. Ширину спален принимают в пределах 2,2- 3 м.

В квартирах для экономически обеспеченных жителей таких жестких ограничений нет. При спальне стараются расположить шкафную комнату и санитарный узел.

Кухни являются местом, где хозяйка проводит значительную часть времени, отведенного для домашнего хозяйства. Это помещение рассматривают как производственное, подчиняя технологии обработки продуктов и посуды, приготовления пищи. В соответствии с этим устанавливают кухонное оборудование, состоящее из очага (печки, газовой или электрической плиты), мойки, рабочих столов-шкафов и навесных полок. Рабочий фронт кухни включает холодильник, а иногда посудомоечную и стиральную машины. Минимальную длину такого фронта задают не менее 2,7-3 м.

По русской традиции в кухне часто собираются все члены семьи и не только для приема пищи. Исходя из этого различают три вида планировочного решения кухонь: кухни-столовые, рабочие кухни и кухни-ниши (Рис. 6.4).

а - г - кухни в отдельных помещениях; д - кухня-ниша с электроплитой.

Рис. 6. 4. – Типы кухонь в модернизируемых муниципальных домах

Кухня-столовая удобна, поскольку она превращается в дополнительную комнату. В такой кухне предусматривают место для обеденного стола.

Рабочая кухня представляет собой изолированный объем, предназначенный только для приготовления пищи. Ее располагают рядом со столовой или общей комнатой. В перегородке, разделяющей кухню и эти помещения, часто пробивают проем для подачи блюд.

Кухни-ниши размещают в общей комнате или передней. Последнее решение применяют в квартирах гостиничного типа. Глубину ниши принимают не менее 0,7 м, а длину – по фронту оборудования. По действующим нормам такие кухни разрешено делать только при условии установки электроплиты.

В престижных квартирах кухни-ниши часто располагают в специальной зоне общей комнаты. Тогда ее отделяют от основного объема декоративным прозрачным барьером. Его роль может играть стойка бара.

В санитарный узел объединяют помещения, в которых устанавливают унитаз, умывальник, биде, ванную и душевой поддон, а иногда и парную камеру. Если же предусматривают квартиры улучшенной планировки, то площадь ванной увеличивают.

В однокомнатных квартирах разрешено применять совмещенный санитарный узел, в квартирах гостиничного типа – сокращенных размеров (Рис. 6.5.).

Рис. 6.5. – Нестандартные санитарные узлы, применяемые при модернизации под элитное жилье

В престижных квартирах санитарные узлы выполняют по индивидуальным проектам. В квартирах используют неудобные для комнат места, делая помещения непрямоугольной формы.

Часто квартиры оборудуют двумя-тремя узлами. В парадной части устраивают уборную с умывальником, а в спальной зоне – один-два совмещенных санузла. Сейчас престижность квартиры определяют не по набору комнат, а по количеству санитарных узлов. Иногда их размещают при каждой спальне. В основном узле устанавливают ванную увеличенных размеров типа Джакуззи (Jacuzzi), а в других – обычного размера. Установка первого типа ванн требует проверки на прочность перекрытия под ними.

Коридоры и передняя являются планировочными элементами, связывающими отдельные части квартиры. Они необходимы не только для связи, но и разобщения отдельных объемов. Например, шлюзом-переходом отделяют спальную зону от помещений коллективного пребывания семьи. При этом соблюдают нормативную ширину проходов. В комнаты их делают не менее 1,1 м, в кухни – 0,85 м. До этого же размера можно сократить коридоры, ведущие в спальни, если имеется второй вход из общей комнаты.

Передняя является помещением, откуда начинается квартира. Ее ширину принимают не менее 1,4 м. В престижных квартирах передние делают большими, иногда превращают в холлы, естественно перетекающие в общую комнату.

В передней предусматривают установку вешалки для этого требуется фронт не менее 0,8 м в малокомнатных квартирах, а в трех- и четырехкомнатных 1,2-1,6 м.

Встроенные шкафы и шкафные комнаты-кладовые размещают в коридорах и передних, в наиболее неудобных для комнат местах квартиры.

Модернизация квартир.

Модернизируя квартиры, оценивают несколько факторов.

Ориентацию здания оценивают прежде всего. Закрепленное на местности, оно часто оказывается неблaгoприятно ориентированным относительно стран света, соседней застройки и шумных городских магистралей. Обеспечивая инсоляцию помещений, уменьшая влияние других факторов, планировочное решение варьируют. Квартиры проектируют с окнами не на одну сторону горизонта, а на две.

При этом в неблагоприятные условия обычно ставят комнаты общего пребывания, а окна спальных ориентируют в тихий двор и на наиболее инсолируемый фасад. Следует отметить и такую закономерность: свобода выбора решения обратно пропорциональна количеству сохраняемых внутренних несущих конструкций. Чем больше колонн, пилонов и стен нужно оставить в пределах габарита здания, тем сложнее создать квартиру, соответствующую намеченному замыслу и уровню комфортности.

Планировочные параметры в каждом здании, особенно дореволюционной постройки, настолько индивидуальны, что невозможно рекомендовать стандартные решения, оптимальные для разных периодов постройки (исключение составляют типовые дома второй половины XX в.). Однако в приемах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от таких планировочных особенностей зданий, как ширина корпуса, шаг оконных проемов, конструктивно-планировочная схема и принимаемая ярусность квартир.

Ширина корпуса существенно влияет на планировку квартир. Так, в узких корпусах шириной до 9 м можно разместить квартиры двусторонней ориентации. Для размещения квартир односторонней ориентации нужно прибегать к планировке, отличной от общепринятой.

Как правило, часть светового фронта приходится занимать подсобными помещениями, а комнаты вытягивать вдоль фасада на два или даже три окна. Такие же квартиры муниципального жилья возможны в смежных зданиях, дворовыми узкими корпусами примыкающих друг к другу и решаемых совместно. Если уровни полов в разных корпусах не совпадают, то применяют варианты квартир в двух уровнях, сообщающихся при помощи небольших лестниц.

В корпусах шириной до 13 м планировка мало отличается от традиционной. Здесь проектное решение подчиняют условиям ориентации и ритму окон на фасаде здания.

Шаг оконных проемов, как правило, отличен от принятых в новом строительстве.

Для старых зданий характерен довольно частый шаг – от 2,2 до 2,6 м. Хотя в застройке, возведенной до 1917 г., имеется примерно 15% домов с шагом окон 3,4-3,6 м. Как правило, в каждом строении принимался постоянный ритм окон, за исключением тех участков фасадов, на которых архитектор делал акцент, изменяя ритм и размер световых проемов.

Постоянный небольшой шаг окон исключает возможность дифференциации комнат по ширине, если квартиру решать с однооконными помещениями с окном по оси комнаты. Поэтому перегородки смещают, что невыгодно с точки зрения освещения естественным светом. Здесь прибегают к двум противоположным приемам, направленным на изменение шага окон и размеров межоконных простенков.

В первом случае некоторые окна закладывают. Это позволяет перегородку ставить в любом месте широкого простенка. При закладке обычно оставляют нишу, что не нарушает архитектуру фасада, сохраняет ритм проемов.

Второй прием заключается в пробивке или перебивке оконных проемов. Поскольку этот прием приводит не только к изменению внешнего вида здания, но и несущей способности стен, к нему прибегают в исключительных случаях. Чаще шаг меняют за счет частичной закладки проемов.

В зданиях с широким шагом окон устраивают спальные ниши, шкафы или применяют близкие к квадрату комнаты.

В корпусах шириной более 13,5 м квартиры имеют избыточную глубину, иногда превышающую 7 м. Это противоречит принципам построения современных планировочных решений квартир муниципального жилья. Поэтому избыточную глубину комнат маскируют альковом и нишами или вместо них устраивают шкафы или шкафные помещения.

В гигиенических целях проветривают, предусматривая вентиляцию, обычно естественную. Для этого у одной из стен ставят вентиляционные короба. Используют и прием, когда кухни отделяют от санитарных узлов. Санитарно-техническое оборудование подключают к самостоятельным стоякам инженерных коммуникаций. Для уменьшения их количества в доме санузлы смежных квартир размещают рядом. Еще пример, если санитарные узлы смежных квартир поставлены последовательно, то это позволяет размещать подсобные помещения в узком поперечном пролете (Рис. 6.6).

В широких корпусах наиболее сложны решения экономичных квартир двусторонней ориентации, поскольку в затененной части у продольной стены нельзя располагать жилье. Это пространство приходится отдавать под подсобные помещения и их площадь обычно превышает нормативные рекомендации.

От конструктивной схемы здания во многом зависит архитектурно-планировочная композиция квартир. В однопролетных корпусах внутренние опоры не сдерживают свободу выбора планировки. В двухпролетные легко можно вписать современные квартиры муниципального жилья, если продольная стена расположена по оси дома или близкой к ней. Решение сложнее, когда продольная стена смещена на значительное расстояние.

Рис. 6.6 – Примеры планировки квартир в узких корпусах с небольшим поперечным архитектурно-планировочным шагом

В трехпролетных корпусах средний пролет используют для размещения подсобных помещений квартиры или устраивают альковы. Здесь обыграны средние опоры-столбы, но подобное решение возможно и в зданиях, где опорой являются продольные стены, в которых допустима пробивка проемов. В противном случае средний пролет приходится использовать для подсобных помещений или внеквартирных коммуникаций.

Сложны решения в корпусах с внутренними поперечными стенами, несущими нагрузку от перекрытий. Эти стены настолько жестко закрепляют существующую планировку, что изменить ее не представляется возможным без частичной их разборки. Планировочные решения целиком зависят от индивидуальных особенностей здания и поэтому рекомендации по модернизации не могут быть даны.

Не менее сложны решения квартир муниципального жилья в зданиях, стены которых примыкают под углом, отличным от 90 С. В этом случае часть помещений не прямоугольны и косые углы приходится маскировать шкафами или другими подсобными помещениями. В таком жилье непрямоугольными делают прихожие, кухни, а если этого недостаточно, то и общую комнату. В большом помещении сложной конфигурации легче расставить мебель, чем в маленьком.

Подобные проблемы практически не возникают при модернизации под престижное жилье. Это является еще одним аргументом в пользу передачи доходных домов дореволюционной постройки под такое жилье. В этом случае нет таких жестких ограничений на площадь квартир и состав подсобных помещений.

Качество планировочного решения квартиры не поставлено в зависимость от норм. Оно обусловлено умением проектировщика скрыть углы. Или наоборот, декоративно их обыграть.

Двухъярусные квартиры теперь довольно широко представлены в престижном отечественном жилье. Обычно используют опыт коттеджного двухэтажного строительства и располагают в первом ярусе помещения дневного пребывания, а над ними – интимную часть квартиры. Приведем пример подобного решения, использованного при реконструкции дома. Представлена квартира с тремя спальными комнатами. В первом ярусе предусмотрена зона дневного пребывания с гостиной, оборудованной кухней-нишей и санитарным узлом с унитазом и умывальником. На верхний ярус можно попасть из холла по винтовой лестнице, но оставлен и другой запасный выход – непосредственно на лестничную площадку.

В отечественной практике существуют и другие методы организации пространства. Применяют жилые ячейки с развитым вторым ярусом, занимающим площадь двух квартир внизу. Первый ярус отдан под гостевые помещения: холл, гостиную с кухонной нишей и небольшой санитарный узел с унитазом и умывальником.

Второй ярус значительно больше первого. В нем кроме спален размещены дополнительный холл, кухня-столовая и кабинет, то есть помещения для дневного пребывания членов семьи. Словно бы отведена третья функциональная зона, отделенная от нижней – гостевой (Рис. 6.7.).

а - с тремя спальными в верхнем ярусе, расположенном в габаритах нижнего; б -с развитым верхним ярусом размещаемым над двумя квартирами нижнего этажа; 1 - первый ярус; 2 - то же, второй.

Рис. 6.7. – Двухъярусные квартиры в реконструируемых домах

В части конструктивного исполнения такие решения несколько более сложны, чем первые. Здесь нужны более массивные перекрытия, поскольку они разделяют две квартиры. Необходима повышенная звукоизоляция, как от воздушного, так и ударного шума.

6.2. Устройство мансардных этажей

К особым видам реконструкции относят изменение объема зданий, их передвижку, подъем и снос. Их используют в качестве градостроительных мероприятий, когда хотят изменить плотность жилищного фонда и застройки или положение дома на местности, освободить площадку для пробивки магистрали, строительства нового здания или озеленения территории.

Объем зданий изменяют, надстраивая их или возводя рядом пристройки и встройки.

Надстройка – это повышение этажности дома или его частей. Использование третьего измерения застройки является эффективным мероприятием, поскольку позволяет увеличить полезную площадь зданий без уплотнения площади застройки, а это интенсифицирует использование городских земель. Такое мероприятие возможно даже на густо застроенной территории, что важно при реконструкции центральных районов городов, где земля ценится не только с точки зрения престижности, но и стоимости аренды.

Решение о повышении высоты здания, как правило, принимают с учетом градостроительных ограничений, наложенных концепцией развития территории. Прежде всего, ограничение на этажность и плотность населения.

Надстройки приобретают особое значение как средство создания единых ансамблей. Этажность зданий может быть выровнена надстройкой некоторых из них, частичной и полной. Или наоборот, подчеркнут один из объемов, например угловой дом на пересечении улиц. Если при этом заполнены разрывы между зданиями, то застройка приобретает законченный вид.

Надстройка упрощается, когда перекрытия в смежных корпусах расположены в одном уровне. Однако возможны объединенные решения и в зданиях с полами в разных уровнях. В этих случаях вертикальное смещение оконных проемов приходится маскировать горизонтальными членениями фасадов, декоративными пятнами или другими архитектурными приемами.

Существует три типа использования третьего измерения здания – его высоты:

1) устройство мансард, то есть расположение жилья в подкрышном пространстве, на месте перестроенного чердака;

2) собственно надстройка;

3) размещение на функционально эксплуатируемой крыше рекреационного пространства, позволяющего создавать места для досуга на свежем воздухе. Оно как бы расширяет придомовые участки, что важно в условиях плотно застроенных, территорий.

Планировка террасы – открытого места на крыше при квартирах верхнего этажа разнообразна. Обычно разбивают газоны, площадки для отдыха и игр, ставят перголы или беседки.

Примером такого решения может служить Рис. 6.8. Здесь квартиры снабжены надкрышной террасой площадью всего 20 м. Однако в практике градостроительства существуют образцы эксплуатируемых крыш с ландшафтным озеленением значительных размеров.

а – первый ярус; б - второй ярус.

Рис. 6.8. – Рекреационные площадки на плоской эксплуатируемой крыше здания дореволюционной постройки, верхний этаж которого вместе с подкрышным пространством превращен в решение двухъярусными квартирами

Создают не только летние, но и зимние сады и оранжереи. В градостроительстве постепенно утверждается принцип многоуровневой организации ландшафта в плотной застройке центров городов. Используются созданные человеком «надземные территории». Применительно к этому в ландшафтной архитектуре сформировался термин «искусственное озеленение». Зеленые насаждения, которые не могут развиваться естественным путем, поддерживают инженерными и биологическими средствами, путем создания искусственных оснований, благоприятных режимов: инсоляционного, аэрационного и температурно-влажностного.

При террасном строительстве появляются дополнительные нагрузки, поэтому требуется усиление несущих конструкций. При этом предусматривают перспективное увеличение зеленой массы и корневой системы, что происходит по мере роста насаждений.

Устройство мансарды.

Мансарды устраивают, применяя четыре метода. Наиболее просто их разместить в зданиях, верхний этаж которых является техническим. Тогда его высоту используют как часть высоты жилья (Рис. 6.9а). По второму методу последний этаж дома превращают в нижний этаж двухъярусной квартиры, что позволяет разместить под новой крышей спальную зону этой квартиры (Рис. 6.9б ).

а – над зданием с техническим верхним этажом; б - с устройством двух

Рис. 6.9. – Варианты устройства мансард

этажных квартир превращением существующего верхнего этажа в зону дневного пребывания и размещением спальной зоны в подкрышном пространстве; в – с размещением двухэтажных квартир под высокой крышей; г – решение, совмещающее мансарду с надстройкой одного этажа.

Реконструкцией по третьему методу предусмотрено одно- или двухъярусные квартиры целиком располагать под крышей с ломаными скатами (Рис. 6.9в), но при наличии наклонных наружных стен. По четвертому методу мансарду совмещают с надстройкой одного этажа (рис. 6.9г).

Во всех вариантах на Рис. 6.9. показаны схемы решений с двухэтажными (двухъярусными) квартирами. При проектировании квартир в одном уровне принцип размещения подкрышного жилья сохраняется. Выбор того или иного решения зависит не только от социального заказа пользователей, но также и от возможности установки лифта, поскольку по действующим нормам отметки пола входов в квартиры верхнего этажа и в тамбур лестничной клетки не должны отличаться более чем на 13,5 м .

Окна в помещениях мансарды проще всего укладывать по склону ската кровли (Рис. 6.10а). Однако чаще используют приемы их вертикальной установки (Рис. 6.10б-г). В одном случае оконную перемычку выдвигают, как показано на Рис. 6.10б, в другом – ее устанавливают в плоскости, наращиваемой по высоте стены фасада (Рис. 6.10в). Часто перемычку вертикального оконного проема с дверью оставляют в плоскости кровельного ската. Тогда часть наружного ограждения – стены задвигают внутрь здания, а перед окном устраивают балкон, показанный на Рис. 6.10г, а иногда и увеличенный слив – крышу над этим балконом, ширина которой может достигать 1,5 м .

а – в плоскости ската крыши; б – вертикально с выдвижением оконной коробки из плоскости крыши; в – то же, с наращиванием наружной стены здания; г – то же, с задвижкой оконных блоков в глубь помещения и устройством балконов

Рис. 6.10. – Размещение оконных проемов в крышах зданий

с мансардами

В помещениях с наклонными наружными стенами в месте примыкания к полам появляются «мертвые зоны», не доступные для подхода людей. В этом случае нижнюю часть стены делают вертикальной, а ее высоту принимают равной 0,9-1,4 м.

В практике используют не только те решения, где второй ярус квартир не выходит за габариты первого, но и с несовпадающим наружным очертанием, характерно совмещение в подкрышной надстройке квартир в одном и двух уровнях. Планировочная особенность двухуровневых квартир заключается в расположении внизу только прихожей с внутриквартирной лестницей и пе

а – маршевые (планы); в – е – винтовые (в – различной конфигурации в плане; г – схема вертикальной разбивки; е – забежные ступени); 1,2,3 – конфигурация в плане ступеней для винтовых лестниц; 4 – то же, маршевых забежных; 5 – стены; 6 – перекрытие.

Рис. 6.11. – Внутриквартирные лестницы

Несущие конструкции мансард как подкрышного пространства обычно выполняют в дереве. Применяют рамную стропильную систему с подкосами, а не наслонную. На Рис. 6.12. показано решение такой одноэтажной рамы, но ее можно выполнить высотой в два этажа. Тогда междуэтажные балки будут служить затяжками, сокращающими свободную длину стоек.

1 – обрешетка; 2 – черепица; 3 –стальная кровля; 4 – черная коробка; 5 – лобовая доска с облицовкой; 6 – уплотнительная прокладка; 7 – оконный блок; 8 – опорный брусок; 9 – стропильная нога; 10 – утеплитель; 11 – плиты отделочного слоя; 12 – отверстия для проветривания подкрышного пространства; 13 – стойка; 14 15 – балка перекрытия, одновременно являющаяся затяжкой рамы; 16 – подкосы – стропила; 17 – подкосы рамы; 18 – диагональные доски; 19 – форма покрытия; 20 – прогон; 21 – кобылка.

Рис. 6.12. – Рамная несущая конструкция мансарды пролетом 6-12 м.

Наружные ограждающие конструкции помещений мансарды выполняют, как изображено на Рис. 6.13. Оконные и дверные проемы заполняют, конструктивно решая в соответствии с этим рисунком.

При устройстве мансарды оконные проемы лучше всего выполнять по системе «Велюкс». В сочетании с прекрасным покрытием типа «Андулин» мансардные окна «Велюкс» придают зданию великолепный вид. В мансарде можно устраивать террасы путем подрезки крыши и отступа новой стены от линии старой стены. Конструкции стропильных элементов мансарды выполняются в любом варианте: дерево, железобетон, металл.

Мансардное окно – это часть кровли. Благодаря своему наклонному положению такое окно освещает больше пространства, чем обычное.

При расчете размера и расположения мансардных окон важно знать две вещи. Во-первых, размер окна зависит от степени уклона крыши: чем меньше уклон, тем длиннее должно быть окно. Во-вторых, располагать окно следует на расстоянии 90-110 см от пола, и никак не выше Откосы мансардных окон ни в коем случае не должны быть параллельны друг другу – это сильно повредит освещенности вашей мансарды. Нижний откос должен быть строго вертикальным, а верхний - проходить горизонтально полу, образуя со стеклом угол гораздо больше прямого. Батарея, расположенная прямо под окном – не дань традиционному мышлению, а инженерная необходимость. Правильно установленная батарея предотвратит конденсацию, обеспечив омывание стекла потоком теплого воздуха.

1 - обрешетка; 2 – черепица; 3 –стальная кровля; 4 – черная коробка; 5 – лобовая доска с облицовкой; 6 – уплотнительная прокладка; 7 – оконный блок; 8 – опорный брусок; 9 – стропильная нога; 10 – утеплитель; 11 – плиты отделочного слоя; 12 – отверстия для проветривания подкрышного пространства; 13 – стойка; 14 – стены существующего здания; 15 – балка перекрытия, одновременно являющаяся затяжкой рамы; 16 – подкосы – стропила; 17 – подкосы рамы; 18 – диагональные доски; 19 – форма покрытия; 20 – прогон; 21 – кобылка.

Рис. 6. 13. – Конструктивная схема рамы для устройства мансарды и ее ограждающая конструкция

Надстройка мансард происходит в настоящее время повсеместно, даже без реконструкции и изменения плана здания. В ряде случаев возведение мансард происходило даже без отселения жильцов дома или прекращения работы административного здания.

В жилых домах площадь мансарды может быть отдана под новые квартиры или к ней присоединяется пространство квартир последнего этажа, создавая при этом великолепные двухуровневые квартиры для больших семей.

Довольно часто в мансардах размещаются мастерские архитекторов, художников и дизайнеров, реже – ученых, композиторов и литераторов. В общественных зданиях с надстройкой мансард добавляются дополнительные площади для офисов и других служб.

Если в здании была довольно высокая скатная крыша, то ее можно спокойно заменить двухуровневой мансардой, но при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и, как правило, в ней размещается спальная комната.

Устройство двухуровневых квартир несложно, так как в продаже имеются любые типы винтовых и забежных лестниц, как деревянных, так и металлических. Наиболее сложным вариантом является – надстройка мансарды с дополнительным этажом. Это уже серьезная нагрузка на старые стены домов, да и облик здания сильно меняется. Такое решение редко утверждается инспекцией по охране памятников архитектуры. Однако в градостроительной ситуации бывают случаи, когда надо выровнять силуэт застройки, подняв этажность до 5-6 этажей. Если в старом здании слабые стены и фундаменты, а их усиление не дает никакого эффекта для устройства надстройки, то в этом случае прибегают к решению по устройству дополнительных фундаментов. Их сооружают с высокой осторожностью и без динамических нагрузок, на которые устанавливаются колонны внутри объема, если нельзя изменить образ дома. На высоких опорах достраивают новое здание, но с организацией входа через старое здание. Как правило, в этом случае устраивают новые монолитные перекрытия и возводят новую лестницу с учетом противопожарных норм. В ряде случаев, при повышении этажности более чем на высоту от отметки пола в тамбуре (13,5 м), необходимо устраивать лифт, а это еще дополнительные трудности. Но в практике реконструкции зданий легких вариантов не бывает.

В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные сооружения буфетов, мини-кафе, а следовательно, и зоны отдыха с озеленением и фонтанами. Данные мероприятия вызывают необходимость усиления перекрытия над последним этажом и создания условий для эксплуатации крыши, зеленые насаждения выставляются в кадках, а газоны устраиваются из рулонных ковров. Бассейны с фонтанами делаются напольного типа, естественно, не глубокие, а скорее декоративные, но они требуют особого усиления конструкций, даже введения дополнительных балок, и, конечно, усиленной гидроизоляции ванны. Поэтому они выполняются из металла с полиэтиленовым покрытием. Надстройка четко выполняется по несущим стенам. Если они не рассчитаны на восприятие новой нагрузки, их усиливают дополнительным устройством пилястр.

Основной принцип проектирования мансарды – это принцип единства внутреннего и внешнего. Возможности внутреннего оформления мансарды очень тесно связаны с архитектурно-инженерными решениями. Чтобы не жалеть потом об упущенных возможностях, помните: проектирование и дизайн таких необычных пространств, как мансарда, должны быть жестко взаимосвязаны. Еще на стадии утверждения проекта вы можете попросить архитектора увеличить уклон кровли. Для общего вида дома это фактор не столь существенный, а вот для внутреннего устройства мансарды – основополагающий. Чем выше конек вашей крыши, тем просторнее будут мансардные помещения и тем больше у вас будет возможностей «играть» с высотой.

6.3. Приспособление общежитий и нежилых объектов под квартирные дома

Традиции, бытующие в той исторической эпохе, когда построено жилище, и уровень развития техники во многом предопределяют планировочные особенности зданий. От этого зависит и степень их пригодности к эксплуатации сегодня и в дальнейшем. Чем раньше возведен дом, тем меньше его соответствие современным комфортным требованиям, больше износ, если он не претерпел реновации или не был подвергнут капитальному ремонту. Поэтому способы реконструкции находятся в определенной зависимости от времени возведения здания. Исходя из этого, методы модернизации и трансформации обычно привязывают к классификации по видам-представителям, приведенной ниже и соответствующей следующему делению зданий.

Здания постройки до 1917 г. делят на четыре вида:

1) малоэтажные дома индивидуальной застройки;

2) нежилые строения, приспособленные под жилье;

3) гостиницы, дома с меблированными комнатами, общежития и казармы;

4) многоквартирные доходные дома – основные объекты опорного жилищного фонда крупных городов.

Типизированные здания постройки первых десятилетий советской власти относят к пятому виду. Построенные под жилье для рабочего класса, они но своей структуре довольно однотипны. Различия в их объемно-планировочном решении имеются, но они не так разительны, как в предшествующих видах.

Престижные здания индивидуального строительства на главных магистралях городов причислены к шестому виду. К нему примыкает седьмой – типовая послевоенная застройка 1945-1955 гг. с довольно комфортабельными квартирами.

Восьмой вид – это дома «первого поколения» полносборного домостроения с малогабаритными квартирами, обеспеченными минимумом удобств. В дальнейшем концепция формирования объемно-планировочных решений сборных домов претерпевала постоянные изменения. В соответствии с ней в 1966-1975 гг. стали строить дома улучшенной планировки. Они отнесены к девятому виду. В более позднее время, в 1976-1984 гг., стали строить здания повышенной этажности, включенные в десятую группу.

Другой вид – нежилые строения, во время жилищного передела приспособленные под жилье, требуют индивидуального подхода. В каждом отдельном случае нужно рассматривать альтернативу реконструкции – снос в целях разуплотнения жилищного фонда на территории. Только капитальные строения, представляющие определенную архитектурную ценность, необходимо сохранять и, как правило, использовать по аналогии с малоэтажными особняками, рассмотренными выше.

Третий вид дореволюционной застройки – дома с меблированными комнатами, общежития и бывшие гостиницы, заселенные покомнатно, по своей структуре разнообразны. Они могут быть реконструированы под гостиницы или разбиты на секции с размещением довольно комфортабельных малокомнатных квартир, трансформированы под административные или другие учреждения. Практика показала, что при реконструкции с сохранением жилых функций теряется до 30% жилой площади. Во всех случаях приходится отселять значительное количество жильцов. Поэтому рассматриваемые здания следует по возможности передавать под учреждения различного профиля. В том числе сохранять функции гостиниц.

Строения второго вида , первоначально нежилые и приспособленные под жилье, – настолько разнообразны, что рекомендовать унифицированные приемы модернизации здесь невозможно. В городах наблюдается тенденция сноса таких строений, если они исторически не ценны и физически изношены. Достаточно капитальные дома, находящиеся в хорошем техническом состоянии, трансформируют в учреждения, но чаще сносят. На освободившихся землях строят современные здания. Такой подход характерен для центров городов, где ценны земельные участки.

В зданиях третьего вида , приспособленных под жилье (разные общежития, гостиницы, дома с меблированными комнатами и так далее), чаще всего восстанавливают первоначальные функции, создают гостиницы. Часто трансформируют в различного рода учреждения. Этому способствует коридорная планировка, присущая таким зданиям. Перепланировка с созданием квартир для посемейного заселения нерациональна. Она влечет за собой значительные потери жилой площади. Стеновой остов особенно неудобен, если применена трехпролетная конструктивно-планировочная схема с двумя продольными несущими стенами и широким средним пролетом. Его очень трудно использовать под жилые комнаты, а можно только под подсобные помещения.

В довоенный период очень много жилых домов строилось коридорного типа, по принципу общежития. На этаже создавались коммунальные кухни и санитарные узлы для их использования семьями. При этом часть домов имеет длину коридоров не менее 32 м и оборудована одной лестницей, а есть коридоры длиной до 60 м с двумя лестницами. Как правило, данные жилые дома имели ориентацию З-В, что вызывает перегрев помещений с западной стороны летом и невозможностью их сквозного проветривания. При реконструкции данных коридорных домов их корпуса разделялись на две секции с устройством дополнительных лестниц, а продольные несущие стены или каркасная система позволяли осуществить удобную перепланировку этажей с благоустроенными изолированными квартирами, обеспеченными сквозным проветриванием и допустимой системой инсоляции помещений.

За последнее время накоплен огромный опыт по реконструкции различных типов общественных зданий и приспособления под многие общественные функции жилых исторических зданий различного назначения.

Ведь в отличие от жилых зданий, хотя и построенных давным-давно, общественные здания прошлых времен почти все являются очень ценными в историческом плане сооружениями. Если посмотреть назад, в глубь веков, то можно четко сказать, что практичекски ни одно из общественных зданий не дошло до наших дней с сохранением его первозданной функции. Поскольку данные здания возводили с огромным запасом прочности, то их моральный износ очень легко компенсировали новой функцией. И при этом никто не задумывался о сносе здания, а вопросы реконструкции решались быстро и безболезненно.

По своей структуре общественные здания очень похожи друг на друга. У всех есть залы, где размещается основное ядро, есть вспомогательные помещения, при этом входная группа помещений имеет одно и то же назначение – прием и предварительное обслуживание посетителей. При реконструкции архитектор, безусловно, ищет здание для новой функции с подходящими габаритами основных и вспомогательных помещений. Уже в процессе проектирования реконструкции он надолго задумывается, как сделать перепланировку помещений, как заново перекрыть зал современной большепролетной конструкцией.

Общественные здания всегда решали проблему красоты города. Постепенно в исторической части центральных кварталов после войны восстанавливали именно эти здания, а уничтоженный контекст исторического окружения, естественно, никто не восстанавливал.

Сложность профессии архитектора, вступающего на путь реконструкции исторического здания, состоит в отыскании органических средств взаимосвязи старого и нового, но этого порой мало, надо иметь не только мастерство, но и уметь привлечь весь научный аппарат, надо овладеть мастерством анализа и умело пользоваться творческим опытом прогрессивных решений реконструкции, выполненной в прошлые века.

Задания

1. Изучить достоинства типовой секции жилых домов первых массовых серий.

2. Изучить недостатки типовой секции жилых домов первых массовых серий.

3. Вскрыть узлы соединения наружных стен и изучить их.

4. Разработать 3 варианта реконструкции домов.

5. Сделать перепланировку квартиры с учетом современных норм.

6. Разработать бизнес-план на возведение мансарды.

Упражнения

1. Оценить физический износ жилого дома.

2. Оценить моральный износ жилого дома.

3. Сделать перепланировку этажа.

4. Сделать перепланировку жилого дома.

5. Оценить стоимость реконструкции жилого дома.

Контрольные вопросы

1. Каковы несущие конструкции в жилых домах первых массовых серий?

2. Каковы ограждающие конструкции?

3. Какова экономика мансардного строительства?

4. Каковы перспективы реконструкции в Санкт-Петербурге?

5. Что нужно знать проектировщику при реставрации памятников?

1. Акимова Л.Д., Амосов Н.Г. и др. Технология строительного производства. Учебник / Под ред. Г.М. Бадьина и А.В. Мещанинова. – Л.: Стройиздат,1987.

2. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н. и др. Быстровозводимые здания и сооружения. Научное и учебно-методическое справочное пособие. – СПб.: Гуманистика, 2004.

3. Афанасьев А.А., Данилов Н.Н. и др. Технология строительных процессов. Учебник. – М.: Высшая школа, 1997.

4. Подъяпольский С.С., Бессонов Г.Б. и др. Реставрация памятников архитектуры. Учебное пособие – М.: Стройиздат, 2000.

5. Шепелев Н.П. Реконструкция городской застройки. Учебник. – М., Высшая школа, 2000.

Модернизируя квартиры, оценивают несколько факторов. Они последовательно рассмотрены нами.

Ориентацию здания оценивают прежде всего. Закрепленное на местности, оно часто оказывается неблагоприятно ориентированным относительно стран света, соседней застройки и шумных городских магистралей. Обеспечивая инсоляцию помещений, уменьшая влияние других факторов, планировочное решение варьируют. Квартиры проектируют с окнами не на одну сторону горизонта, а на две. При этом в неблагоприятные условия обычно ставят комнаты общего пребывания, а окна спальных ориентируют в тихий двор и на наиболее инсолируемый фасад.

Рис. 10.

Следует отметить и такую закономерность: свобода выбора решения обратно пропорциональна количеству сохраняемых внутренних несущих конструкций. Чем больше колонн, пилонов и стен нужно оставить в пределах габарита здания, тем сложнее создать квартиру, соответствующую намеченному замыслу и уровню комфортности.

Планировочные параметры в каждом здании, особенно дореволюционной постройки, настолько индивидуальны, что невозможно рекомендовать стандартные решения, оптимальные для разных периодов постройки (исключение составляют типовые дома второй половины XX в.). Однако в приемах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от таких планировочных особенностей зданий, как ширина корпуса, шаг оконных проемов, конструктивно-планировочная схема и принимаемая ярусность квартир.

Ширина корпуса существенно влияет на планировку квартир. Так, в узких корпусах шириной до 9 м легко разместить квартиры двусторонней ориентации (рис. 10, а, б). Для размещения квартир односторонней ориентации нужно прибегать к планировке, отличной от общепринятой. Пример на рис. 10, д подтверждает, что традиционные решения в узких корпусах не всегда возможны. Как правило, часть светового фронта приходится занимать подсобными помещениями, а комнаты вытягивать вдоль фасада на два или даже три окна (рис. 10, г, ё).

Такие же квартиры муниципального жилья возможны в смежных зданиях, дворовыми узкими корпусами примыкающих друг к другу и решаемых совместно. Два таких решения изображены на рис. 11. Если уровни полов в разных корпусах не совпадают, то применяют варианты квартир в двух уровнях, сообщающихся при помощи небольших лестниц. Так, на рис. 11, б три ступени, ведущие в спальную комнату, вписаны в толщу стен. В корпусах шириной до 13 м планировка мало отличается от традиционной (рис. 12). Здесь проектное решение подчиняют условиям ориентации и ритму окон на фасаде здания.

Шаг оконных проемов, как правило, отличен от принятых в новом строительстве. Для старых зданий характерен довольно частый шаг - от 2,2 до 2,6 м. Хотя в застройке, возведенной до 1917 г., имеется примерно 15% домов с шагом окон 3,4-3,6 м. Как правило, в каждом строении принимался постоянный ритм окон, за исключением тех участков фасадов, на которых архитектор делал акцент, изменяя ритм и размер световых проемов.

Рис. 11.

Постоянный небольшой шаг окон исключает возможность дифференциации комнат по ширине, если квартиру решать с однооконными помещениями с окном по оси комнаты. Поэтому перегородки смещают, что невыгодно с точки зрения освещения естественным светом. Здесь прибегают к двум противоположным приемам, направленным на изменение шага окон и размеров межоконных простенков. В первом случае некоторые окна закладывают. Это позволяет перегородку ставить в любом месте широкого простенка. При закладке обычно оставляют нишу, что не нарушает архитектуру фасада, сохраняет ритм проемов (рис. 13, а). Второй прием заключается в пробивке или перебивке оконных проемов. Поскольку этот прием приводит не только к изменению внешнего вида здания, но и несущей способности стен, к нему прибегают в исключительных случаях. Чаще шаг меняют за счет частичной закладки проемов, как показано на рис. 13, б В зданиях с широким шагом окон используют приемы, показанные рис. 13, в-г. Устраивают спальные ниши, шкафы или применяют близкие к квадрату комнаты.

В корпусах шириной более 13,5 м квартиры имеют избыточную глубину, иногда превышающую 7 м. Это противоречит принципам построения совре-" менных планировочных решений квартир муниципального жилья. Поэтому избыточную глубину комнат маскируют альковом и нишами или вместо них устраивают шкафы или шкафные помещения. В гигиенических целях нишу типа показанной на рис. 12, д проветривают, предусматривая вентиляцию, обычно естественную. Для этого у одной из стен ставят вентиляционные короба. Используют и прием, показанный на рис. 12, е, когда кухни отделяют от санитарных узлов. Санитарно-техническое оборудование подключают к самостоятельным стоякам инженерных коммуникаций. Для уменьшения их количества в доме санузлы смежных квартир размещают рядом.

Рис. 12.

Еще один пример показан на рис. 12, ж, где санитарные узлы смежных квартир поставлены последовательно, что позволяет размещать подсобные помещения в узком поперечном пролете.

В широких корпусах наиболее сложны решения экономичных квартир двусторонней ориентации, поскольку в затененной части у продольной стены нельзя располагать жилье. Это пространство приходится отдавать под подсобные помещения и их площадь обычно превышает нормативные рекомендации. От конструктивной схемы здания во многом зависит архитектурно-планировочная композиция квартир. В однопролетных корпусах внутренние опоры не сдерживают свободу выбора планировки. В двухпролетные легко можно вписать современные квартиры муниципального жилья, если продольная стена расположена по оси дома или близко к ней. Решение сложнее, когда продольная стена смещена на значительное расстояние. Однако и здесь, в узкой части корпуса, можно добиться удовлетворительного решения, используя прием, показанный на рис. 11, а.

В трехпролетных корпусах средний пролет используют для размещения подсобных помещений квартиры (рис. 12, б) или устраивают альковы (рис. 12, д). Здесь обыграны средние опоры-столбы, но подобное решение возможно и в зданиях, где опорой являются продольные стены, в которых допустима пробивка проемов. В противном случае средний пролет приходится использовать для подсобных помещений или внеквартирных коммуникаций.

Сложны решения в корпусах с внутренними поперечными стенами, несущими нагрузку от перекрытий. Эти стены настолько жестко закрепляют существующую планировку, что изменить ее не представляется возможным без частичной их разборки. Планировочные решения целиком зависят от индивидуальных особенностей здания и поэтому рекомендации по модернизации не могут быть даны.

Рис. 7.13.

Не менее сложны решения квартир муниципального жилья в зданиях, стены которых примыкают под углом, отличным от 90°. В этом случае часть помещений не прямоугольны и косые углы приходится маскировать шкафами или другими подсобными помещениями. Подобный пример показан на рис. 10, в. В таком жилье непрямоугольными делают прихожие, кухни, а если этого недостаточно, то и общую комнату. В большом помещении сложной конфигурации легче расставить мебель, чем в маленьком. здание благоустройство квартира жилье

Подобные проблемы практически не возникают при модернизации под престижное жилье. Это является еще одним аргументом в пользу передачи доходных домов дореволюционной постройки под такое жилье. В этом случае нет таких жестких ограничений на площадь квартир и состав подсобных помещений.

Качество планировочного решения квартиры не поставлено в зависимость от норм. Оно обусловлено умением проектировщика скрыть углы. Или наоборот, декоративно их обыграть.

На рис. 14 показаны многокомнатные квартиры эксклюзивного жилья. На рис. 14, а показано "жесткое" решение, полученное в результате перепланировки с учетом современных тенденций. Парадная зона площадью 70 м 2 имеет большую прихожую. Выходы из нее ведут в общую комнату с нишей для зимнего сада и кухню-столовую, при которой расположена "гостевая" уборная с умывальником.

Интимная часть квартиры имеет еще большую площадь. Она состоит из четырех спален, большой шкафной комнаты, скрадывающей срезанный угол, и двух санитарных узлов. Один из них непрямоугольной формы расположен на месте бывшей черной лестницы. Таким образом, в интерьерах полностью скрадывается трапецеидальное строение квартиры.

Квартира, показанная на рис. 14, б с тремя спальными, решена более пластично. В планировочном решении общая комната целенаправленно объединена с холлом циркульной формы.

Они представляют собой объем, расчлененный раздвижными стеклянными дверьми-перегородками.

Рис. 14.

Рис. 15. Двухъярусные квартиры в реконструируемых домах: я - с тремя спальными в верхнем ярусе, расположенном в габаритах нижнего; б - с развитым верхним ярусом, размещаемым над двумя квартирами нижнего этажа; 1 - первый ярус; 2-то же, второй

Двухъярусные квартиры теперь довольно широко представлены в престижном отечественном жилье. Обычно используют опыт коттеджного двухэтажного строительства и располагают в первом ярусе помещения дневного пребывания, а над ними - интимную часть квартиры. Пример подобного решения, использованного при реконструкции дома, приведен на рис. 15, а. Представлена квартира с тремя спальными комнатами. В первом ярусе предусмотрена зона дневного пребывания с гостиной площадью 50 м 2 , оборудованной кухней-нишей и санитарным узлом с унитазом и умывальником. На верхний ярус можно попасть из холла по винтовой лестнице, но оставлен и другой запасный выход - непосредственно на лестничную площадку.

В отечественной практике существуют и другие методы организации пространства. Применяют жилые ячейки с развитым вторым ярусом, занимающим площадь двух квартир внизу. На рис. 15, б показаны планы, иллюстрирующие такое решение. Первый ярус отдан под гостевые помещения: холл, гостиную площадью около 40 м 2 с кухонной нишей и небольшой санитарный узел с унитазом и умывальником.

На рисунке видно, что второй ярус значительно больше первого. В нем кроме спален размещен дополнительный холл, кухня-столовая и кабинет, т.е. помещения для дневного пребывания членов семьи. Как бы введена третья функциональная зона, отделенная от нижней - гостевой.

В части конструктивного исполнения такие решения несколько более сложны, чем первые. Здесь нужны более массивные перекрытия, поскольку они разделяют две квартиры. Необходима повышенная звукоизоляция как от воздушного, так и ударного шума.